Bezahlbarer Wohnraum in Stuttgart – Experteninterview

Teamleiter Wohnimmobilien - Team - Dr. Lübke & Kelber - Wohnungsmarkt Stuttgart - Bezahlbaer Wohnraum

Wohnentwickler müssen kleinteiliger denken

Bisher wurde in Stuttgart gerne im hochpreisigen Segment gebaut. Wer über ein geeignetes Grundstück in Vorzugslage verfügte, war mit dem Bau größerer Wohnungen gut beraten, die Käufer standen Schlange. Doch allmählich kehrt sich der Trend um: Während die Nachfrage in den hohen Preissegmenten gesättigt ist, mangelt es an bezahlbarem Wohnraum – vor allem im Kessel. Stephan Scheibe, Teamleiter Wohnimmobilien in Stuttgart bei Dr. Lübke & Kelber erklärt, warum der Wohnungsmangel in Stuttgart nicht nur dem starken Zuzug geschuldet ist, warum die Nachfrage nach großen Wohnungen stagniert, und warum es sich für Bauträger lohnen kann, ihr Geschäftsmodell noch einmal gründlich zu überdenken.

Herr Scheibe, Wohnungen in und um Stuttgart sind nach wie vor heiß begeht. Der Wirtschaft geht es bestens, die Lebensqualität ist vergleichsweise hoch. Aber ist die angespannte Marktsituation wirklich nur dem Zuzug geschuldet?

Wer die Entwicklungen am Stuttgarter Wohnungsmarkt differenzierter betrachtet, stellt schnell fest, dass manche Probleme auch hausgemacht sind. Tatsache ist, dass im Stuttgarter Raum lange Zeit vor allem größere Wohnungen im höheren Preissegment gebaut wurden, während das mittlere Preissegment vernachlässigt wurde. Viele Jahre lang hat das auch sehr gut funktioniert. Mittlerweile ist jedoch ein Ungleichgewicht am Markt entstanden, schließlich hegen immer mehr Familien mit mittlerem Einkommen den Wunsch nach einer neu gebauten Eigentumswohnung. Nun rächt es sich, dass in der Vergangenheit nicht mehr geeigneter Wohnraum für sie geschaffen wurde, als nötig gewesen wäre.

Wie erklären Sie sich die Fokussierung auf das hochpreisige Segment?

Das hat etwas damit zu tun, dass viele Bauträger in den vergangenen Jahren für eine gut situierte Kundschaft gebaut haben, die sich größere Wohnungen auch leisten konnte. Bewusst hatte man dabei sein Augenmerk auf die jüngste, wohlhabende Erbengeneration gelegt. Hierzu muss man wissen, dass noch nie zuvor in Deutschland so viel Vermögen vererbt wurde wie in den vergangenen Jahren. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung geht davon aus, dass es aktuell bis zu 400 Milliarden Euro jährlich sind. Hinzugekommen ist, dass viele ältere, gut situierte Menschen Teile ihres Vermögens mittlerweile schon zu Lebzeiten ihren Nachkommen vermachen, anstatt es zu schlechten Konditionen auf der Bank liegen zu lassen. Das hat dazu geführt, dass sich auf die heutige Erbengeneration sehr viel Geld konzentriert – Geld, das gut angelegt werden möchte. Sachwerte – also unter anderem Eigentumswohnungen – sind in der Niedrigzinsphase als Anlagemöglichkeit deutlich attraktiver geworden. Zahlreiche Bauträger haben sich auf diesen Trend gestützt, auch weil die Margen für Premiumwohnungen deutlich höher sein können. Die Politik bildete ebenfalls einen Faktor: Begehrte innerstädtische Grundstücke wurden an den Höchstbietenden – also dementsprechend teuer – verkauft. Viele Entwickler haben das eingepreist, um weiterhin eine attraktive Marge zu erreichen.

Und diese Vorzeichen am Markt ändern sich nun?

Ja, zumindest teilweise. Zwar wird es auch in Stuttgart immer einen Markt für hochpreisige Wohnungen geben. In jüngster Zeit stagniert die Nachfrage allerdings. Die Vermarktungsdauer für größere Wohnung in der Preiskategorie zwischen 1,5 bis 2 Millionen Euro wird spürbar länger. Den entgegengesetzten Trend erleben wir im Segment des erschwinglicheren Wohnraums. Wir sprechen über Wohnungsgrößen von 70 bis 100 Quadratmetern, die zwischen 500.000 bis 800.000 Euro kosten. Dort ist eine Finanzierung auch bei mittlerem Einkommen durchaus möglich. Wäre da nur nicht die schlechte Angebotslage.

In einigen deutschen Metropolen entstehen verstärkt neue Wohnformen wie Mikroapartments. Wäre es nicht sinnvoll, dieses Modell auch auf Stuttgart zu übertragen?

Tatsächlich sind Mikroapartments ein schnell wachsendes Subsegment, das auch für private Kapitalanleger attraktiv sein kann. Die 1-bis 2-Raum-Wohnungen sind in der Regel möbliert und für den Bedarf von Young Professionals, Berufspendlern oder Studenten konzipiert, die meist neu in eine Stadt ziehen. Für Selbstnutzer, beispielsweise eine Familie mit zwei Kindern, wären solche kompakten Wohnungen jedoch völlig ungeeignet. Der chronische Wohnraummangel kann dadurch für diese Zielgruppe nicht gelöst werden – das kann nur mit ausreichend bezahlbaren „konventionellen“ Wohnungen geschehen.

Wie müsste also ein nachfragegerechter Wohnungsneubau ausgerichtet sein?

Die Bauträger vor Ort sind gut damit beraten, ihre bisherige Strategie, die überwiegend auf die besser betuchte Kundschaft zielte, zu überdenken und kleinteiliger zu bauen. Natürlich ist es immer aufwendiger, zehn kleinere Wohnungen statt fünf größere zu entwickeln. Die Gewinnmarge fällt zudem im direkten Vergleich geringer aus. Dafür ist der Entwickler langfristig auf der sicheren Seite, wenn es um die Marktgängigkeit seiner Objekte geht. Anders gesagt, muss er sich weniger Sorgen machen, auf seinen Wohnungen längere Zeit sitzenzubleiben. Schließlich wird die Nachfrage in den kommenden Jahren kaum abebben. Der Markt ist also riesig. Jetzt kommt es für die Bauträger darauf an, sich diesen auch zu erschließen.

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