Fallstudie: Aufbau & Management eines Wohnportfolios

Aufbau und Asset Management eines Wohnungsportfolios für internationale Investorengruppe

Ausgangssituation

Der Erstkontakt zum Investor erfolgte im November 2005 durch unser Regionalbüro in Berlin. Der institutionelle Investor beabsichtigte im Joint Venture mit einer weiteren Gesellschaft rund 200 Millionen Euro in deutsche Wohnimmobilien zu investieren und suchte einen Dienstleistungspartner mit ausgewiesener Wohninvestmentexpertise, der auch das Asset Management durchführen sollte. Die Cash-flow-Vorgabe der Auftraggeber, die mit 100 Prozent Eigenkapital agierten, belief sich auf jährlich 5 Prozent.

Lösung

Phase 1: Vorbereitung

Dr. Lübke & Kelber hat in Vorbereitung des Markteintritts ein umfassendes Investitionsstrategiekonzept mit dezidierten Marktanalysen, CF-Modellen, standardisierten Ankaufsprozessen und Handlungsempfehlungen für die Entscheidungsgremien der Auftraggeber erarbeitet.

Phase 2: Ankauf

Projektbeginn war im 1. Halbjahr 2007 und Ende des Jahres wurden bereits die ersten erworbenen Wohnungsbestände in Berlin in das Asset Management überführt. Der Kunde präferierte in erster Linie den Standort Berlin. Bis Ende 2009 wurden, teilweise auch sehr kleinteilige Bestände in überwiegenden Einzeltransaktionen mit insgesamt 1.600 Wohneinheiten angekauft. Durch eine hoch attraktive Investition in Dresden (2010) konnte Dr. Lübke & Kelber die Rentabilität des Portfolios nochmals optimieren – so wurde ein laufender Netto-Cash-Flow unlevered von über 5 Prozent erzielt. Mit dem Ankauf der „Prager Zeile“ und weiterer attraktiver innerstädtischer Objekte in Altmarkt-Nähe im Frühjahr 2010 mit über 1.900 Einheiten erhöhte sich der Bestand auf insgesamt über 3.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Gesamtwert von rund 200 Millionen Euro. Die dreijährige Objektakquisitionsphase wurde abgeschlossen.

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Phase 3: Optimierung

Im Rahmen des insgesamt 7 Jahre andauernden Asset Managements konnten die Immobilien systematisch entwickelt und optimiert werden. Dazu gehörte neben einem straffen Mietmanagement auch die Steuerung umfangreicher Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Die Cash-Flow-Vorgaben des Investors wurden erfüllt.

Ergebnis der Fallstudie

2014 hat Dr. Lübke & Kelber erfolgreich das siebenjährige Asset Management-Mandat beendet und die Vermarktung des Portfolios in einer off-market Transaktion begleitet. Das Transaktionsteam der Dr. Lübke & Kelber GmbH identifizierte und beriet den Käufer, einen nationalen Bestandshalter, der das Portfolio im Juni für 237 Millionen Euro erworben hat. Die Rendite des durchschnittlich eingesetzten Eigenkapitals erreichte damit einen Spitzenwert von 8,6% nach Steuern.

Weitere Fallstudien finden Sie in unserem Research-Bereich.

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