Fallstudie: Handling eines notleidenden Wohnungsportfolios

Erstbewertung, Strategieentwicklung und Verkauf der Sicherheiten eines NPL-Portfolios mit rund 3.100 Wohn- und Gewerbeeinheiten

Ausgangssituation

Im Rahmen eines geplanten Rettungserwerbs einer besitzhaltenden GmbH & Co. KG durch einen Turn-Around-Manager wurde von der Gläubigerin eine sehr kurzfristige Einzelbewertung von rund 170 Immobilien eines bundesweit gestreuten Portfolios angefragt.

Hierbei waren insbesondere eine insgesamt lücken-/fehlerhafte Datenlage, schwache Performance der Hausverwaltung ohne Reporting/Controlling, hohe Instandhaltungsrückstände, zahlreichen Verkehrssicherungsprobleme, enorme Rückstände ohne Forderungsmanagement, massiver Leerstand von rd. 37 Prozent, teils abgängige Gebäude oder wirtschaftliche Totalschäden, atypische Erbbaurechte (Erbbauzins > JNKM bei Vollvermietung), partiell WEG ohne WEG-Verwaltung sowie fehlende Mietsicherheiten zu berücksichtigen.

Nachfolgende Bilder verdeutlichen den teilweise sehr schlechten Zustand der Objekte.

Handling eines notleidenden Wohnungsportfolios-Bild3Handling eines notleidenden Wohnungsportfolios-Bild2Fallstudie: Handling eines notleidenden Wohnungsportfolios-Bild1

Lösung

1. Bewertung

Die Bewertung nach normierten Verfahren wurde beauftragt und innerhalb der geforderten Zeit von acht Wochen geliefert.

2. Entwicklung einer Strategie

Auf Basis der Bewertungsergebnisse wurden verschiedene Handlungsoptionen und Potentiale für das Portfolio aufgezeigt und strategische Priorisierungen für das kurz- und mittelfristige Management des Portfolios empfohlen. Dabei wurde festgestellt, dass eine Refinanzierung von Nachinvestitionen und eine Veränderung des Managementansatzes zur Behebung der informativen, qualitativen und regionalen Defizite nicht zu erreichen war. Zudem war die haltende Gesellschaft nicht prüffähig und insofern unverkäuflich.

3. Vermarktung

Im Ergebnis wurde DRLK gebeten, die Immobilien in mangelbehaftetem Zustand im Rahmen eines Assetdeals zu vermarkten und erste versprechende Ansätze ließen eine kurzfristige Realisierung erwarten. Nach Monaten intensiver Marktbearbeitung, Verhandlungen, Exklusivitätsvereinbarungen, Besichtigungen sowie Vertragsgesprächen konnte jedoch kein Käufer mit hinreichend gesicherter Finanzierung gefunden werden, der die Immobilien ohne Garantien hätte übernehmen wollen und es wurden Einzel- und Teilportfolioverkäufe forciert.

Insofern haben wir uns gemeinsam mit dem Auftraggeber entschieden, den Fokus auf eine kleinteiligere Vermarktung zu legen. Zielgruppe waren dabei insbesondere regionale Erwerber.

ERGEBNIS der Fallstudie

Die anschließenden etwa 25 Verkäufe an überwiegend regional orientierte Erwerber mit Kaufpreisen von einem (1,00) bis zu mehreren Millionen Euro für Einzelobjekte und Teilportfolien wurden sämtlich ohne Verkäufergarantien abgewickelt. Im ersten Halbjahr 2014 konnte die letzte Immobilie verkauft und die Liquidation der besitzhaltenden Gesellschaft eingeleitet werden.

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