FALLSTUDIE: Strategische Portfolioberatung einer AöR

Strategische Portfolioberatung einer AöR einschließlich Lease- and Sales-Management

Ausgangssituation

Ausgangspunkt für den ersten Kontakt zum Kunden, einer Anstalt öffentlichen Rechts, war die Betreuung eines Büroflächengesuches in Köln. Im Rahmen der Zusammenarbeit ergaben sich unterschiedlichste, konkrete Fragestellungen zu diversen Flächendispositionen, die im Zuge einer Fusion und Neuorganisation des Auftraggebers notwendig geworden waren. Vor dem Hintergrund der hohen Komplexität des Themas beauftragte uns der Kunde, ihn bei der Entwicklung einer strategische Neuausrichtung des bundesweiten Immobilien­managements zu unterstützen. Immerhin handelte es sich um ein Portfolio mit 25 Objekten und ca. 150.000 m² BGF.

Lösung

Phase 1: Grundlagen

Zunächst wurden die strategische Ausrichtung des bundesweiten Immobilien­managements diskutiert und aktuelle CREM-Entwicklungen aufgezeigt. Auf dieser Basis wurde ein Workshop für Immobilienentscheider vorbereitet, um die interne immobilienstrategische Diskussion anzustoßen. Hierfür wurden bundesweit 25 Liegenschaften mit rd. 150.000 m² oberirdischer BGF sowie das jeweilige Marktumfeld analysiert und aufbereitet.

Phase 2: Workshop

Im Rahmen des Workshops wurden die Immobilienanalysen vorgestellt, erste Handlungsalternativen auf Objekt- und Portfolioebene erarbeitet und mit strategischen Anforderungen verprobt. Daraufhin wurde für ein Kernportfolio mit 15 Büroobjekten und etwa 100.000 Quadratmetern BGF die detaillierte Analyse der Vorteilhaftigkeiten auf Objektebene sowie Ableitung einer Portfoliostrategie beauftragt.

Phase 3: Analyse Kernportfolio

Im Rahmen der Analyse wurden drei grundsätzliche Handlungsalternativen definiert und verschiedene Betrachtungsdauern untersucht:

  • Halten im Eigentum und eigene Bewirtschaftung,
  • Verkauf bei gleichzeitiger Rückmietung sowie
  • Verkauf und Umzug in eine andere Mietfläche am Standort.

Zu vorgenannten Handlungsalternativen wurde jeweils ergänzend die Reduktion der eigengenutzten und eine Vermietung freiwerdender Flächen unterstellt. Zudem wurden die Objekte bewertet und die relevanten Teilmärkte intensiv untersucht und beurteilt.

Aus den Marktdaten, Handlungsvarianten und Laufzeiten wurden Zahlungsströme entwickelt, um die monetäre Vorteilhaftigkeit ableiten und gremienfest dokumentieren zu können. Gleichzeitig wurden eine Gesamtportfolioanalyse vorgenommen und Handlungsempfehlungen entwickelt. Diese Ergebnisse wurden der Geschäftsführung vorgestellt und für die Gremienentscheidung aufbereitet.

Im Zusammenhang mit dieser Prüfung wurden teilweise Defizite der Objektdokumentation festgestellt und z.B. für unklare Flächenaufstellungen, fehlende Grundrisse, technische Instandsetzungsbedarfe oder digitale Datenräume Lösungsmöglichkeiten vorgeschlagen.

Ergebnis der Fallstudie

Der Kunde verfügt nunmehr über entsprechende Entscheidungsgrundlagen für die strategische Ausrichtung des eigenen Immobilienmanagements. Gleichzeitig wurden erste 4 nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien erfolgreich am Markt platziert. Weitere Dispositionen für einen Sale-and-Lease-back-Exit sind vorbereitet.

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