Den richtigen Verkaufszeitpunkt nicht verpassen

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Viel höher steigen die Immobilienpreise nicht mehr

Die Preise für Stuttgarter Wohnimmobilien kannten in den vergangenen Jahren nur den Weg nach oben, für viele potenzielle Käufer scheint die Schmerzgrenze nahezu erreicht. Was sollten Hausbesitzer in Stuttgart jetzt am besten tun – verkaufen, um die hohen Preise mitzunehmen, oder ein bisschen warten in Erwartung noch höher Verkaufsgewinne? Stephan Scheibe, Teamleiter Wohnimmobilien in Stuttgart bei Dr. Lübke & Kelber, erklärt, warum mit Preisrückgängen in Stuttgart nicht zu rechnen ist, sich ein Verkauf jetzt lohnen kann und worauf Verkäufer dabei achten sollten.

Herr Scheibe, ist 2018 ein gutes Jahr, um sein Haus zu verkaufen?

In Stuttgart auf jeden Fall. Die Preise für Wohneigentum haben sich mittlerweile auf einem sehr hohen Preisplateau mit wenig Aufwärtsdynamik eingependelt. Beispielsweise haben sich die Preise für Zinshäuser im Stuttgarter Kessel in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt. Auch selbst genutzte Immobilien wie die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus sind in den vergangenen fünf Jahren um 30 bis 50 Prozent teurer geworden. Wer vor fünf Jahren gekauft hat, könnte sich sein Investment jetzt vergolden lassen.

Wenn die Preise so stark zugelegt haben, ist es dann nicht sinnvoller, noch mit dem Verkauf zu warten und auf höhere Erlöse zu hoffen?

Das würde ich nicht empfehlen. Die Preise sowohl im Neubaubereich als auch auf dem Häusermarkt haben mittlerweile ein Niveau erreicht, das meiner Ansicht nach nicht mehr oder nur noch um Nuancen steigen kann. Jedes Gut, und dazu gehören auch Immobilien, hat irgendwann einen natürlichen Punkt erreicht, an dem der Preis einfach nicht mehr nach oben gehen kann. Deutlich höhere Preise als derzeit wären rational kaum darstellbar.

Könnte es dann sein, dass die Preise sogar fallen, weil der Markt überhitzt?

Fallende Preise kann ich mir insbesondere in Stuttgart kaum vorstellen. Dafür sind die Nachfrage und die Kaufkraft einfach zu groß. Außerdem kommt kaum neues Flächen- und Wohnungsangebot auf den Markt. Das wäre in Stuttgart auch gar nicht so einfach. Wegen der besonderen Kessellage kann die Stadt praktisch nicht expandieren. Das ist anders als zum Beispiel in Berlin, wo auf der grünen Wiese Neubaugebiete erschlossen werden können. In Stuttgart gibt es keine grüne Wiese mehr. Darüber hinaus sind die Finanzierungsbedingungen für einen Immobilienkauf nach wie vor sehr gut. Die Zinsen sind weiterhin äußerst niedrig. Das macht es potenziellen Käufern einfacher. Zwar könnten sie in nächster Zeit leicht ansteigen, aber es ist absehbar, dass sie sich im Vergleich zu früher dann immer noch auf einem niedrigen Niveau befinden.

Und wenn es doch zu einem Preissturz kommt, weil zum Beispiel die Wirtschaft und der Arbeitsmarkt nicht mehr so gut laufen wie zuletzt?

Dann wird es den Stuttgarter Kessel als letztes treffen. Die enorm hohe Kaufkraft dort kann einiges wegstecken. Wenn es einmal knallen sollte, dann trifft es eher die Randlagen, also das Stuttgarter Umland. Aber wie gesagt, ich sehe das nicht kommen. Die Preise in Stuttgart werden zwar nicht mehr so stark steigen, aber mindestens auf hohem Niveau stagnieren.

Was sollten Hauseigentümer, die jetzt verkaufen möchten, beachten?

Um den höchstmöglichen Erlös zu erzielen, ist es ausgesprochen wichtig, über eine fundierte lokale Marktkenntnis zu verfügen. Auch in Stuttgart können sich die Immobilienpreise innerhalb der gleichen Straße von Objekt zu Objekt erheblich unterscheiden. Trotz der tollen Verkaufschancen, die derzeit im Raum stehen, hat jedes Objekt seinen eigenen, spezifischen Wert. Die 30 bis 50 Prozent Wertsteigerung in den vergangenen fünf Jahren, die ich vorhin angesprochen habe, lassen sich nicht automatisch auf jede Lage projizieren. Es gibt Straßen in Stuttgart, die nicht ausgesprochen lang sind, aber trotzdem aktuell Häuser mit drei bis fünf unterschiedlichen Kaufpreisniveaus aufweisen. Da spielen zahlreiche sehr detaillierte Lageindikatoren eine Rolle, beispielsweise ob ein Haus in der zweiten Reihe steht oder einen guten Ausblick bietet. Man kann Gebiete nicht pauschal bewerten. In Killesberg alleine existieren Preisunterschiede von 50 Prozent. In dem Stadtteil gibt es Straßen, die enorm begehrt sind, und andere, in denen keiner gerne wohnen möchte.

Was können Verkäufer tun, die diese Marktkenntnis nicht haben?

Es reicht jedenfalls nicht, die Bodenrichtwertkarte bei der Stadt zu kaufen und seinen Kaufpreis danach zu bemessen. Einen Makler einzuschalten, der eine hohe Marktkenntnis für die einzelnen Stadtgebiete hat, lohnt sich in jedem Fall, weil er den besten Erlös für das individuelle Objekt herausholen kann.

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