Risiko-Rendite-Ranking 2017 für Berlin

Alt-Treptow ist attraktivster Stadtteil für Wohninvestments in Berlin

  • Erstmals Analyse aller 96 Stadtteile Berlins
  • Alt-Treptow ist „hidden champion“ im Bestands- und Neubausegment
  • Weitere „hidden champions“ sind Rummelsburg, Konradshöhe im Bestandssegment sowie Wilhelmsruh und Rosenthal im Neubausegment

Alt-Treptow ist für Investitionen in Wohnimmobilien derzeit der attraktivste Stadtteil Berlins. Weitere „hidden champions“ sind Rummelsburg, Konradshöhe und Wilhelmsruh. In diesen Stadtteilen der deutschen Hauptstadt übersteigen die erzielbaren Objekt- beziehungsweise Eigenkapitalrenditen am stärksten die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene risikoadjustierte Mindestrendite. Erstmals hat Dr. Lübke & Kelber Research eine Analyse aller 96 Stadtteile Berlins durchgeführt. „Berlin ist durch die Stadtgeschichte absolut singulär. Das gleiche gilt für den Berliner Wohnimmobilienmarkt. Pauschalierte Betrachtungen der Gesamtstadt sind oft wenig hilfreich“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH. „Die rasante Stadtentwicklung und vor allem die polyzentrische Struktur sorgen dafür, dass sich die Gegebenheiten auf engstem Raum teils gravierend unterscheiden. Je nach Bezirk oder sogar Stadtteil können sich die Standortbedingungen deutlich unterscheiden, was es für Investoren schwierig macht, geeignete Potenziale innerhalb der Stadt zu identifizieren.“

Für jeden der zwölf Berliner Bezirke [1] und der insgesamt 96 Stadtteile ermittelte Dr. Lübke & Kelber aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, den aktuellen Miet- und Kaufpreisen sowie der Nachfrage nach Wohnraum die standortspezifischen Risikozuschläge. Die Summe aus risikolosem Zinssatz und standortabhängigem Risikozuschlag ergibt für jeden Stadtteil die empfohlene Mindestrendite. „Diese sollte bei Investments mindestens erzielt werden, um das Standortrisiko abzusichern“, erläutert Jacke.

Aus der Differenz der potenziell erzielbaren Eigenkapitalrendite und der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite ergibt sich das Ranking der für Wohnimmobilieninvestitionen attraktivsten Bezirke und Stadtteile.

Große Unterschiede selbst innerhalb einzelner Bezirke

Im Bestandssegment erweisen sich auf Bezirksebene Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf aufgrund guter Risiko-Rendite-Relationen als attraktive Investitionsstandorte, während in Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf die erzielbare Eigenkapitalrendite unter der empfohlenen Mindestrente liegt. Ähnlich gestaltet sich das Risiko-Rendite-Profil im Neubaubereich. Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf sind in diesem Segment die Gewinner-Standorte. In Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf können lediglich bei mittleren Ausstattungen Eigenkapitalrenditen erzielt werden, die knapp über der Mindestrendite liegen. Allerdings ergibt der Bezirksvergleich nur ein grobes Bild der Marktlage. „Die Bezirke sind häufig von einer starken Heterogenität geprägt, die eine Analyse auf Bezirksebene unzureichend erscheinen lässt“, sagt Jacke. „Deshalb haben wir in der Untersuchung explizit die Stadtteilebene berücksichtigt.“

Beispielsweise liegen im Bezirk Reinickendorf im Bestandssegment gleich zwei „hidden champions“: Konradshöhe (1,57 Prozentpunkte Differenz zwischen tatsächlich erzielbarer Eigenkapital- und empfohlener Mindestrendite) und Heiligensee (1,52 Prozentpunkte). Die anderen Stadtteile Reinickendorfs, wie Wittenau (1,3 Prozentpunkte) und Frohnau (0,87 Prozentpunkte), weisen dagegen ein nur durchschnittliches oder unterdurchschnittliches Risiko-Rendite-Profil auf. Ein anderes Beispiel für das Neubausegment bietet der Bezirk Pankow, der im Bezirksvergleich im Mittelfeld liegt. In diesem Bezirk verbergen sich mit Wilhemsruh (1,78 Prozentpunkte) und Rosenthal (1,78 Prozentpunkte) zwei Stadtteile mit sehr guten Risiko-Rendite-Profilen. Das wird auf Bezirksebene nicht kenntlich, weil der Pankower Stadtteil Prenzlauer Berg (-0,16 Prozentpunkte) den Bezirksdurchschnitt verringert. Am deutlichsten sind die Unterschiede am Beispiel des Stadtteils Alt-Treptow zu sehen, dem mit Abstand herausragenden Investitionsstandort im Alt- und Neubausegment (2,05 bzw. 1,82 Prozentpunkte) in Berlin. „Der ‚hidden champion‘ Alt-Treptow würde auf Bezirksebene gar nicht identifiziert werden, da die anderen Stadtteile im Bezirk Treptow-Köpenick, wie Plänterwald, Köpenick und Friedrichshagen, deutlich schlechtere Risiko-Rendite-Relationen aufweisen“, sagt Jacke.

Niedrigstes Risiko im Norden Berlins

Die Stadtteile im Norden Berlins – Prenzlauer Berg, Pankow, Französisch Buchholz und Weißensee – weisen das geringste Risiko für Investitionen in Wohnimmobilien auf. Dr. Lübke & Kelber ermittelte dort Risikozuschläge von 0,17 Prozentpunkten. Die höchsten Risikozuschläge ergeben sich für die Stadtteile im Südwesten. „Die Spanne der Risikozuschläge in der aktuellen Auswertung beträgt knapp einen Prozentpunkt“, sagt Jacke. „Jedoch bleibt herauszustellen, dass auch die am risikoreichsten bewerteten Stadtteile Berlins ein vergleichsweise geringes Standortrisiko aufweisen.“

Die empfohlene Mindestrendite spiegelt diese Differenz wider. Für die nördlichen Stadtteile ermittelte Dr. Lübke & Kelber eine Mindestrendite von 2,75 Prozentpunkten. Für die Stadtteile im Südwesten, wie Lichtenrade und Marienfelde, beträgt die berechnete Mindestrendite 3,65 Prozentpunkte.

„Bei Betrachtung der Abstände zwischen der von uns empfohlenen Mindestrendite und den jeweiligen Eigenkapitalrenditen ergibt sich für die Berliner Stadtteile und Bezirke tendenziell die Erkenntnis, dass in Bezirken außerhalb des S-Bahn-Ringes die besten Risiko-Rendite-Relationen bestehen“, sagt Jacke. „Daher scheint es für Investoren angebracht, sich in den Bezirken die genauen Lagen und Risiko-Rendite-Relationen auf Stadtteilebene anzusehen.“

Berlin bleibt attraktiv – der differenzierte Blick zahlt sich aus

Berlin ist trotz gesunkener Renditepotenziale und politischer Regulierungsmaßnahmen, wie der Mietpreisbremse oder Milieuschutzsatzungen, weiterhin für Wohninvestments interessant. Allerdings lassen sich attraktive Eigenkapitalrenditen nur erzielen, wenn die differenzierte Preis- und Risikolage in den Stadtteilen und eine angemessene, langfristig gesicherte Fremdfinanzierungsquote berücksichtigt werden. Die reinen Objektrenditen von Wohnimmobilien in Berlin übersteigen nur in sehr wenigen Stadteilen wie in Alt-Treptow und Rummelsburg die empfohlene Mindestrendite.

„In der Breite des Berliner Marktes sind Investitionen in wohnwirtschaftliche Produkte nach wie vor renditestark, wertstabil und liquiditätssicher. Jedoch bestehen in einigen Stadtteilen beziehungsweise Bezirken Tendenzen zu einer erhöhten Preisstruktur, die zu einer nicht mehr adäquaten Risiko-Rendite-Relation führen“, so Jacke. Das betrifft vor allem Stadtteile im Süden, wie Wannsee und Zehlendorf, aber auch innere Lagen wie Friedrichshain. „Die Anlagestrategie ‚ABBA‘ wird auch in der Betrachtung der Berliner Stadtteile und Bezirke im Grundsatz bestätigt – Investoren sollten in Berlin eher in B-Lagen, also den tendenziell noch günstigeren Gebieten mit Entwicklungspotenzialen investieren, da dort die Preise gemessen am Standortrisiko noch weitestgehend ausgeglichen sind“, erläutert Jacke.

[1] Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Neukölln, Tempelhof-Schöneberg, Lichtenberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Marzahn-Hellersdorf, Pankow, Steglitz-Zehlendorf, Reinickendorf, Spandau, Treptow-Köpenick

Risiko-Rendite-Ranking 2017 Berlin, Analyse aller 96 Stadtteile Berlins - Dr. Lübke & Kelber Research

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