Risiko-Rendite-Ranking 2017

B-Städte hängen Top-7 immer weiter ab

  • Bestandsimmobilien:„hidden champions“ sind Osnabrück, Wolfsburg und Worms
  • Neubauimmobilien: „hidden champions“ sind Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth
  • „ABBA“ funktioniert – unzureichende Neubau-Opportunitäten in den am stärksten nachgefragten Lagen der Großstädte

Osnabrück, Wolfsburg und Worms weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Dasselbe gilt für Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth bei Neubauimmobilien. Dort können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für insgesamt 110 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.

„Rendite und Risiko sind nur in der Theorie zwei genau gleichwertige Seiten derselben Medaille. In der wohnwirtschaftlichen Praxis zeichnet ein optimales Investment jedoch ein möglichst geringes Risko bei möglichst hoher Rendite aus. Unsere Analyse stellt daher die derzeit an den Standorten zu erwartenden Objekt- bzw. Eigenkapitalrenditen den jeweiligen Standortrisiken gegenüber“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Asset Manager und Transaktionsberater.

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegten Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Dabei konnten in fast allen der 110 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von deutlich über drei Prozent erzielt werden – und das sowohl im Bestands- wie auch im Neubausegment.

Bezogen auf die Differenz zwischen der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.

Die unter Einsatz einer ausgewogenen langfristigen Finanzierung erzielbaren Eigenkapitalrenditen von Bestandsobjekten in guten Lagen der Städte Osnabrück, Wolfsburg und Worms übersteigen in dieser Reihenfolge am deutlichsten die von Dr. Lübke & Kelber ermittelte Mindestrendite. An diesen Standorten offenbart das Ranking besonders vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse für Investoren.

„Worms, Trier und Landshut in mittleren Lagen sowie Osnabrück, Wolfsburg und Worms in guten Lagen bieten Investoren deutschlandweit bei Bestandsimmobilien das beste Risiko-Rendite-Verhältnis“, so Jacke. „Im Neubausegment führen Würzburg, Oldenburg und Landshut in mittleren sowie Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth in guten Lagen das Feld an.“

Risiko-Rendite-Ranking 2017 - Bestand - Dr. Lübke & Kelber

Risiko-Rendite-Ranking 2017 - Neubau - Dr. Lübke & Kelber

München und Frankfurt und erfordern niedrigste Risikozuschläge

„Die ‚hidden champions‘ ergeben sich aus der Differenz der potentiell erzielbaren Eigenkapitalrendite und der von uns empfohlenen Mindestrendite, die vom Standortrisiko abhängt“, erklärt Jacke. „Je höher die Differenz ausfällt, desto weiter übersteigt die erzielbare Rendite das Risiko.“

Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge, deren Wert sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, den aktuellen Miet- und Kaufpreisen sowie der Nachfrage nach Wohnraum speist. Zuzüglich dem risikolosen Zins ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, welche am jeweiligen Standort erzielt werden muss, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen.

Der risikolose Zins von 1,88 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Zuzüglich Kaufnebenkosten ergibt sich daraus je nach Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes eine risikolose Zinsspanne zwischen 2,33 und 2,63 Prozent.

München und Frankfurt am Main sind dabei die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die beiden Metropolen Risikozuschläge von 0,1 beziehungsweise 0,2 Prozentpunkten. Es folgen Stuttgart mit 0,3 Prozentpunkten Risikoaufschlag sowie Hamburg und als erster sogenannter B-Standort Ingolstadt mit je 0,4 Prozentpunkten. „Bei einer Investmententscheidung reicht die reine Risikobetrachtung selten aus. Alle von uns ermittelten ‚hidden champions‘ sind B-Standorte. Hierbei ergeben sich auch abseits der Top-7-Städte durchaus attraktive Investitionsstandorte mit besonders günstigem Risiko-Rendite-Verhältnis“, erläutert Jacke.

Top-7-Städte überraschen

Auffällig sind die Ergebnisse der Top-7-Städte. So weist zum Beispiel Berlin in guten Lagen jeweils deutlich negative Risiko-Rendite-Relationen auf. Weder im Bestands- noch im Neubausegment lassen sich in der Hauptstadt gegenwärtig Renditen erzielen, die das Standortrisiko hinreichend einpreisen. In den mittleren Lagen Berlins sind aber durchaus lohnenswerte Transaktionen möglich. „Zwar hat Berlin als Investitionsstandort einen sichtbaren Aufschwung erlebt, der weiter anhält, die Preissteigerungen und entsprechende Renditekompression gerade in den guten Lagen haben das aber weit übertroffen“, sagt Jacke. „Investoren sollten daher ganz genau hinschauen.“

In den guten Lagen des Neubausegments finden sich gar alle Top-7-Städte bis auf Hamburg und Stuttgart im negativen Bereich. Das heißt, dort liegen die erzielbaren Renditen unterhalb der empfohlenen Mindestrendite. „Die nachfragegetriebenen Preiseffekte in den Großstädten kommen mit ebenfalls steigenden Baulandpreisen und Baukosten zusammen und können nicht durch noch höhere Mieten ausgeglichen werden, da diese bereits heute häufig nicht mehr vom Markt abgenommen werden können. Gerade dort, wo der höchste Bedarf besteht, ist Neubau aus Investorensicht oftmals unrentabel“, sagt Jacke. In mittleren Lagen hingegen sind in allen Top-7-Städten lohnenswerte Investments möglich, deren Eigenkapitalrenditen die empfohlene Mindestrendite übersteigen.

„ABBA“-Strategie bestätigt sich

Erstmals wurde im diesjährigen Risiko-Rendite-Ranking eine Lageunterscheidung vorgenommen. „Die Anlagestrategie ‚ABBA‘ sehen wir durch unsere aktuellen Ergebnisse bestätigt: Investoren sollten in A-Städten in deren B-Lagen, also den tendenziell noch günstigeren Gebieten mit Entwicklungspotenzial investieren, während in B-Städten die A-Lagen vorteilhafter sind, da dort die Renditen gemessen am Standortrisiko noch vorteilhafter sind“, erklärt Jacke.

Besonders deutlich wird dies bei einem erneuten Blick auf die Top-7-Städte. Sowohl im Neubau als auch im Bestand finden sich die guten Lagen der deutschen Metropolen sehr deutlich im untersten Drittel der Rankings und sind teils negativ: Dort liegt die erzielbare Eigenkapitalrendite unterhalb der von Dr Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite. In den mittleren Lagen jedoch offenbaren die Rankings auch in den Top-7-Städten noch deutliche Opportunitäten.

Wohnimmobilieninvestments in der Marktbreite weiter attraktiv

„Mit einer langfristig gesicherten Fremdfinanzierung bei den aktuell günstigen Zinsen sind weiterhin attraktive Eigenkapitalrenditen mit Bestands- wie auch mit Neubauimmobilieninvestments erzielbar“, fasst Jacke zusammen. „Vor allem in den Großstädten ist jedoch eine differenzierte Betrachtung empfehlenswert. Die guten Lagen sind oft schon zu teuer für risikoadäquate Investments.“

„Eine Preisüberhitzung, die zu einer nicht mehr ausreichenden Risiko-Rendite-Relation am Wohninvestmentmarkt führen würde, kann somit zumindest in der Breite des Marktes ausgeschlossen werden“, erklärt Jacke.

„Dabei halten jedoch viele Käufer Investitionen in B-Städte aus Gründen der erschwerten Steuerung für nicht umsetzbar“, so Jacke. „Dabei können mithilfe qualifizierter Asset Manager die spezifischen Vorteile für den Investor nachhaltig realisiert werden.“

Bei vielen B-Standorten zeigt die Analyse vorteilhaftere Risiko-Rendite-Verhältnisse auf. Andererseits ist die Liquidität des Marktes den jeweiligen Standortgrößen entsprechend geringer. „Wenn angestrebte Investitionslaufzeiten und die dadurch erforderlichen Exit-Strategien mit den jeweiligen Standortmöglichkeiten abgeglichen sind, empfehlen sich allen voran unsere ‚hidden champions‘ für das Bestandssegment Osnabrück, Wolfsburg und Worms sowie für das Neubausegment Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth“, fasst Jacke zusammen.

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