Risiko-Rendite-Ranking Bayern 2017

Aschaffenburg, Würzburg, Erlangen und Fürth sind „hidden champions“ für Wohninvestments in Bayern

  • Aschaffenburg, Würzburg und Erlangen mit besten Risiko-Rendite-Werten bei Bestandsimmobilien
  • Aschaffenburg, Fürth und Erlangen mit besten Risiko-Rendite-Werten bei Neubauimmobilien
  • München, Ingolstadt und Regensburg mit geringstem Standortrisiko

Aschaffenburg, Würzburg und Erlangen weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Bayern auf. Dasselbe gilt für Aschaffenburg, Fürth und Erlangen bei Neubauimmobilien. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 15 Städte¹ in Bayern untersucht wurden. Dafür sind Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum mit einbezogen worden. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset und Transaction Manager Risikoscores. Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt. „Diese sollte bei Investments mindestens erzielt werden, um das Standortrisiko abzusichern“, sagt Michael Pressel, Head of Transaction München der Dr. Lübke & Kelber GmbH, zum aktuellen Ranking. „Nur so lässt sich einordnen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat eingepreist zu wissen.“

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Aus der Differenz der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Bayern. „Die Städte, die in dieser Berechnung am besten abschneiden, sind die sogenannten ‚hidden champions‘ und weisen besondere Renditevorteile für Investments auf“, erläutert Pressel.

Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Aschaffenburg, Würzburg und Erlangen bei Bestandsimmobilien und Aschaffenburg, Fürth und Erlangen bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. In Teillagen in München und Regensburg bei Bestandsimmobilien bzw. in München bei Neubauimmobilien werden dagegen die Mindestrenditen nicht mehr in Gänze erzielt. „Gerade in München trifft ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage, die Preise steigen und in der Folge sinken die Renditen“, erläutert Pressel. „Dies betrifft vor allem etablierte, gute bis sehr gute Wohnlagen. Dezentralere, mittlere Lagen in der bayerischen Landeshauptstadt bieten noch attraktive Renditechancen. Dort gehen die Eigenkapitalrenditen zum Teil deutlich über die empfohlene Mindestrendite hinaus.“

Niedrigstes Risiko in München, Ingolstadt und Regensburg

München, Ingolstadt und Regensburg sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die drei Städte Risikozuschläge von 0,1 Prozent für München, 0,4 Prozent für Ingolstadt und 0,5 Prozent für Regensburg. „Die hierauf folgenden Städte bergen zunehmende Standortrisiken für Wohninvestments, zum Beispiel aufgrund demografischer oder sozioökonomischer Entwicklungen beziehungsweise aufgrund prognostizierter Wohnungsmarkt- oder Nachfragedynamiken“, sagt Pressel. Kempten und Bayreuth bilden die Schlusslichter in diesem Vergleich mit Risikozuschlägen von 1,2 und 1,6 Prozent, welche im bundesweiten Vergleich immer noch niedrige Werte darstellen.

Risiko-Rendite-Ranking Bayern 2017, Risikozuschläge 2017, Dr. Lübke & Kelber GmbH

DRLK RISIKOZUSCHLÄGE 2017

Miet- und Finanzierungsbelastung: Was ist wo günstiger?

In fünf der 15 analysierten Städte, nämlich Bayreuth, Passau, Nürnberg, Erlangen und Würzburg, führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Bestand inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. In allen anderen untersuchten Städten ist die Belastung durch den Erwerb einer Eigentumswohnung teilweise deutlich höher als die Mietbelastung. So beträgt der Unterschied in München 6,7 Prozentpunkte. Anders verhält es sich im Segment der Neubauwohnungen. In keiner der 15 Städte lohnt sich der Erwerb bzw. die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Neubau im Vergleich zu einer Anmietung einer vergleichbaren Wohnung. Vor allem in Augsburg und München liegt die Belastung durch Anmietung einer Neubauwohnung mehr als zehn Prozentpunkte unter der Finanzierungsbelastung bei Erwerb. „Die Erhebung zeigt, dass der Kauf einer Immobilie punktuell attraktiv sein kann. Allerdings erweist sich an vielen Standorten eher die Anmietung einer Wohnung als vorteilhafter. Angesichts der gestiegenen Preise sollte vor der Kaufentscheidung eine differenzierte Analyse stattfinden“, erläutert Pressel.

Attraktives Umfeld für Wohninvestments in Bayern

„Vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung bieten im Grundsatz alle von uns analysierten bayerischen Städte mit Ausnahme von Teillagen in München Eigenkapitalrenditen bei Bestandsobjekten an, die über die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite hinausgehen, und stellen damit weiterhin attraktive Investments dar. Ähnlich sieht es, wiederum mit der Ausnahme München, für Neubauobjekte aus. Dabei rangiert ein Großteil der bayerischen Städte im deutschlandweiten Vergleich bei den Risiko-Rendite-Relationen im vorderen Drittel“, meint Pressel.
¹ Aschaffenburg, Augsburg, Bamberg, Bayreuth, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Kempten, Landshut, München, Nürnberg, Passau, Regensburg, Rosenheim, Würzburg

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