Risiko-Rendite-Ranking Hessen, Rheinland-Pfalz & Saarland 2017

Worms, Fulda, Ludwigshafen und Koblenz sind „hidden champions“ für Wohninvestments

  • Worms, Fulda und Koblenz lukrativste Wohninvestments im Bestand
  • Worms, Ludwighafen und Koblenz mit bestem Risiko-Rendite-Wert bei Neubauimmobilien
  • Frankfurt a. M., Darmstadt und Wiesbaden mit geringstem Standortrisiko

Worms, Fulda und Koblenz weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland auf. Dasselbe gilt für Worms, Ludwigshafen und Koblenz bei Neubauimmobilien. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 16 Städte in Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland untersucht wurden¹. Dafür sind Daten zur demographischen und sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum mit einbezogen worden. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Transaction- und Asset Manager Risikoscores, die mit den langfristig erzielbaren Renditen ins Verhältnis gesetzt wurden. Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt.

Boris Groth, Head of Transaction Residential Frankfurt bei der Dr. Lübke & Kelber GmbH, zum aktuellen Ranking: „Ziel unserer jährlichen Untersuchung ist es, das Standortrisiko für Investoren möglichst genau darzustellen. Daher entwickeln wir für jeden Standort die risikoangepasste Mindestrendite. Wenn die Eigenkapitalrendite an einem Standort gleich oder größer als die standortabhängige Mindestrendite ist, weiß man als Investor, dass das Risiko adäquat eingepreist ist.“

Wo das Risiko sich auszahlt

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Hierbei zeigt sich, dass in fast allen der 16 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von über vier Prozent erzielbar sind – sowohl im Bestands- als auch Neubausegment. Aus der Differenz zwischen der Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland.

Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Worms, Fulda und Koblenz bei Bestandsimmobilien sowie Worms, Ludwigshafen und Koblenz bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. In Teillagen von Frankfurt a. M. und Wiesbaden wird die Mindestrendite dagegen nicht mehr in Gänze erzielt. „Während die guten Lagen tendenziell oftmals schon zu teuer sind, bieten die mittleren Lagen in Frankfurt und Wiesbaden noch attraktive Renditechancen. Dieses Bild kann sich durch die angekündigten Verlagerungen von Bankmitarbeitern aus London nach Frankfurt durch den drohenden Brexit aber eintrüben. Denn ein verstärkter Zuzug zahlungskräftiger Personen könnte einen noch größeren Druck auf die bereits angespannten Wohnungsmärkte im Rhein-Main-Gebiet auslösen, was sich dann auf die Renditen durchschlägt“, meint Groth.

Niedrigstes Risiko in Frankfurt, Mainz und Darmstadt

Frankfurt a. M., Darmstadt und Wiesbaden sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die drei Städte Risikozuschläge von 0,2 Prozent für Frankfurt a. M., 0,7 Prozent für Darmstadt und 0,8 Prozent für Wiesbaden. „Bei Investments in diese Standorte, vor allem Frankfurt, geht das niedrige Risiko auf Kosten der Rendite“, erläutert Groth. „Die anderen Städte bergen größere Risiken aufgrund demographischer oder sozioökonomischer Entwicklungen bzw. aufgrund prognostizierter Wohnungsmarkt- oder Nachfragedynamiken. Die höchsten Risikozuschläge ergeben sich für Kaiserslautern mit 1,6 Prozent und Saarbrücken mit 1,9 Prozent, wobei diese Städte damit von uns trotzdem eine gute „Investment Grade“ A bescheinigt bekommen.“

Wo lohnt sich Anmietung und wo Erwerb?

In 13 der 16 analysierten Städte in Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung aus dem Bestand inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. Insbesondere in Kaiserslautern und in Ludwigshafen beträgt die positive Differenz rund vier Prozentpunkte. „In den Städten Wiesbaden, Frankfurt und Koblenz ist die Differenz dagegen negativ. Hier bringt der Kauf einer Wohnung bei Vollfinanzierung gegenüber der Anmietung keine laufenden Liquiditätsvorteile“, erläutert Groth. Im Neubausegment lohnt sich lediglich in Gießen der Erwerb bzw. die Finanzierung einer Eigentumswohnung. In allen anderen Städten liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung der Haushalte über der Mietbelastung. Besonders ausgeprägt ist diese Differenz in Wiesbaden und Frankfurt a. M. mit sechs respektive neun Prozentpunkten. „Der Kauf einer Immobilie kann, gerade vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus für die Altersvorsorge, sinnvoll sein. Es empfiehlt sich, am jeweiligen Standort Finanzierungs- und Mietbelastung zu vergleichen“, rät Groth.

Attraktives Umfeld für Wohninvestments in Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland

„Vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung bieten im Grundsatz alle von uns analysierten Städte in Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland, mit Ausnahme der guten Lagen in Frankfurt und Wiesbaden, Eigenkapitalrenditen bei Bestands- und Neubauobjekten, die über die von uns empfohlene Mindestrendite hinausgehen, und stellen damit weiterhin renditestarke und attraktive Investments dar“, meint Groth. „Ganz besonders interessante Renditemöglichkeiten ergeben sich bei Bestandsliegenschaften in mittleren Lagen.“

¹ Darmstadt, Frankfurt a. M., Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Kassel, Koblenz, Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Marburg, Offenbach, Saarbrücken, Trier, Wiesbaden, Worms

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