Risiko-Rendite-Ranking Ostdeutschland 2017

Dresden, Erfurt und Leipzig sind attraktivste Wohninvestmentstandorte

  • Dresden, Erfurt und Weimar attraktivste Bestandsinvestmentstandorte
  • Dresden, Leipzig und Rostock besonders attraktiv für Neubauinvestitionen
  • Potsdam und Dresden erfordern niedrigste Risikozuschläge

Dresden, Erfurt und Leipzig weisen für Investitionen in Wohnimmobilien derzeit die attraktivsten Rahmenbedingungen auf. Das ist das Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 für Ostdeutschland der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das 17 Städte¹ untersucht wurden. In diesen drei Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. „In den vergangenen Jahren hat die hohe Nachfragekonkurrenz die Renditechancen in den Metropolen überproportional gemindert. Investoren weichen vermehrt auf kleinere Städte, sogenannte B-Städte, aus, wo noch ungenutztes Renditepotenzial liegt. Trotz eines insbesondere für den Zeitraum der letzten 3 Jahren bereits zu beobachtenden Mietpreisanstiegs bewegen sich die Durchschnittsmieten noch immer im moderaten Bereich. Hier sind die ostdeutschen Städte aufgrund ihres weiteren Entwicklungspotentials sehr interessant. Die zunehmende Beliebtheit äußert sich aber auch in einem stetig anziehenden Kaufpreisniveau bei geringer werdendem Angebot an Bestandsobjekten“, sagt Oliver Münzberg, Head of Transaction Dresden der Dr. Lübke & Kelber GmbH zum aktuellen Ranking, „Renditeorientierte Anleger sollten daher die Risiken vielversprechender Investitionsstandorte im Blick behalten. Nur so lässt sich einordnen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat einzupreisen. Unsere Untersuchung soll Anlegern die notwendige Orientierung verschaffen.“

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. Hierbei zeigt sich, dass in fast allen der 17 untersuchten Städte attraktive Eigenkapitalrenditen von teilweise deutlich über vier Prozentpunkten erzielbar sind – sowohl im Bestands- als auch Neubausegment.

Aus der Differenz der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Ostdeutschland. Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Dresden, Erfurt und Weimar bei Bestandsimmobilien sowie Dresden, Leipzig und Rostock bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. Im Mittelfeld risikoadjustierter Renditepotenziale liegen Potsdam und Magdeburg bei Bestandsobjekten sowie Potsdam und Jena bei Neubauten. „An diesen Standorten sind die Risiko-Rendite-Werte immer noch positiv, aber bei weitem nicht so interessant wie bei den sogenannten ‚hidden champions‘“, erläutert Münzberg.

Niedrigstes Risiko in Potsdam und Dresden

Für die Studie entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset- und Transaction-Manager aus Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum Risiko-Scores. Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt. Potsdam, Dresden und Leipzig sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die drei Städte Risikozuschläge von 0,7 Prozentpunkten für Potsdam, 0,8 Prozentpunkten für Dresden und 0,9 Prozentpunkten für Leipzig. „Die hierauf folgenden Städte bergen weiter zunehmende Standortrisiken für Wohninvestments, zum Beispiel aufgrund demografischer oder sozioökonomischer Entwicklungen beziehungsweise aufgrund prognostizierter Wohnungsmarkt- oder Nachfragedynamiken“, sagt Münzberg. Schlusslichter sind Gera mit 2,7 und Dessau-Roßlau mit 3,1 Prozentpunkten.

DRLK Risikozuschläge 2017
(in %-Punkten, auf Basis des durchschnittlichen risikolosen Zinssatzes der letzten 10 Jahre einer Bundesanleihe)

DRLK Risilozuschläge Wohninvestments Ostdeutschland 2017, in %-Punkten, auf Basis des durchschnittlichen risikolosen Zinssatzes der letzten 10 Jahre einer Bundesanleihe, Dr. Lübke & Kelber Research

Wo lohnt sich mieten, wo finanzieren?

Im Bestandssegment führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, in fast allen analysierten Städten zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. Insbesondere in den Städten Dessau-Roßlau und Greifswald liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung der Haushalte mit rund fünf Prozentpunkten deutlich unter der entsprechenden Mietbelastung. Ausnahmen bilden Rostock, Potsdam und Frankfurt an der Oder. Dort ist die Mietbelastung um 1,5 bis drei Prozentpunkte geringer als die Belastung durch den Erwerb einer Eigentumswohnung. „Die Erhebung zeigt, dass der Kauf einer Immobilie wesentlich attraktiver sein kann als zu Mieten. Dabei haben wir die Erwerbsnebenkosten sowie die Bewirtschaftungskosten mit einbezogen. Insbesondere vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus für die Altersvorsorge ist der Kauf einer Wohnung häufig sinnvoller als die Anmietung und bietet unter anderem auch für Entwickler aufgrund der nach wie vor noch geringen Eigentumsquoten eine attraktive Perspektive“, erläutert Münzberg. Im Segment der Neubauwohnungen ist die Finanzierungsbelastung lediglich in Cottbus, Frankfurt an der Oder und Greifswald geringer als die Mietbelastung. In allen anderen untersuchten Städten bietet sich dagegen eher die Anmietung einer Neubauwohnung an.

Günstiges Umfeld für Wohninvestments in Ostdeutschland

„Unter Einsatz einer angemessenen, langfristig gesicherten Fremdfinanzierungsquote bieten die Märkte an fast allen von uns analysierten Standorten erzielbare Eigenkapitalrenditen sowohl im Bestands- als auch Neubausegment an, die die unterschiedlichen Anforderungen an die Risikoeinpreisung ausreichend berücksichtigen“, sagt Münzberg. „Nach Jahren mit geringen Neubauaktivitäten und von Rückbauprogrammen und Leerstandsabbau geprägten ostdeutschen Wohnungsmärkten wirkt sich auch hier der allgemeine wirtschaftliche Aufschwung aus. Gerade an den Hochschulstandorten führt das Zusammenspiel von zahlreichen Studierenden, Unternehmensgründungen und -ansiedlungen in Verbindung mit einer hohen Lebensqualität zu weiterem Bevölkerungswachstum und einer steigenden Wohnraumnachfrage. Die ostdeutschen Städte weisen für wohnungswirtschaftliche Investments somit äußerst vielversprechende Potenziale auf. Selbst in guten Lagen findet man positive Risiko-Rendite-Relationen, die eine gewisse Sicherheit bei einem gleichzeitig hohen Renditepotenzial bieten“.

¹ Brandenburg an der Havel, Chemnitz, Cottbus, Dessau-Roßlau, Dresden, Erfurt, Frankfurt an der Oder, Gera, Greifswald, Halle an der Saale, Jena, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock, Schwerin, Weimar

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