Wann Mieter über ein Vorkaufsrecht verfügen

Stephan Scheibe Bild - Dr. Lübke & Kelber GmbH - Living StuttgartVorkaufsrecht

Wird ein Mietshaus aufgeteilt und Mietwohnungen werden zu Eigentumswohnungen umgewandelt, fürchten die Mieter oft, aus ihrer Wohnung gedrängt zu werden. In vielen Fällen verfügen Mieter jedoch über ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung – wann dieses gilt, welche Rechte Mieter haben und welche Pflichten Vermieter beachten müssen, erklärt Stephan Scheibe, Teamleiter Wohnimmobilien in Stuttgart bei Dr. Lübke & Kelber.

Herr Scheibe, wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht für die Wohnung, in der sie leben?

Wenn in einem Mehrfamilienhaus eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, haben die Mieter, die zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung leben, ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass der bisherige Eigentümer, wenn er einen Käufer gefunden und den Kaufvertrag abgeschlossen hat, den Mieter darüber informieren muss. Dieser hat dann die Möglichkeit, selbst in den Kaufvertrag einzutreten.

Warum wurde das Vorkaufsrecht eingeführt?

Das Vorkaufsrecht für Mieter hat vor allem eine soziale Komponente. Vorgesehen ist es insbesondere für den Fall, dass ein Investor ein Mietshaus als Ganzes kauft und es dann aufteilt beziehungsweise – wie man umgangssprachlich dazu sagt – privatisiert, also aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen macht und diese einzeln verkauft. Mieter, deren Wohnung verkauft wird, haben häufig Sorge, dass sie die Wohnung verlassen müssen und verdrängt werden. Deshalb wird Mietern durch das Vorkaufsrecht die Chance gegeben, die Wohnung selbst zu erwerben.

Wird diese Möglichkeit oft genutzt?

In der Praxis gestaltet sich das häufig schwierig. Einerseits haben Mieter nur zwei Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Für eine Entscheidung mit solcher Tragweite wie dem Kauf einer Wohnung ist das natürlich recht knapp bemessen – schließlich müssen in der Zeit nicht die Abwägungen für und wider den Wohnungskauf getroffen, sondern auch die Finanzierung sichergestellt werden. Andererseits haben viele Mieter auch gar nicht die finanziellen Mittel, um die Wohnung tatsächlich erwerben zu können.

Und wenn Mieter ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben, kann es sein, dass sie die Wohnung verlassen müssen?

So einfach ist das nicht, in Deutschland ist der Mieterschutz recht umfassend. Wenn die Wohnung den Eigentümer wechselt, bleibt der Mietvertrag mit dem Mieter weiterhin gültig, er kann also nicht einfach vor die Tür gesetzt werden. Auch eine mögliche Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen. Diese gesetzliche Sperrfrist beträgt mindestens drei Jahre ab dem Zeitpunkt des Erstverkaufs der Wohnung nach der Umwandlung von der Miet- zur Eigentumswohnung. In einigen Städten gelten sogar längere Sperrfristen, in Stuttgart beispielsweise fünf Jahre, in Berlin zehn Jahre.

Was müssen Mieter beachten, wenn sie ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen?

Das Vorkaufsrecht gilt ausschließlich für den ersten Verkauf der Wohnung nach der Umwandlung. Verkauft der neue Eigentümer die Wohnung wieder, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Auch wenn man in eine vermietete Eigentumswohnung einzieht und diese wird verkauft, hat man als Mieter kein Vorkaufsrecht. Ein Vorkaufsrecht haben Mieter ebenfalls nicht, wenn der Eigentümer die Wohnung an Familienangehörige oder Hausstandsangehörige verkauft oder wenn er sie verschenkt. Wenn das Vorkaufsrecht jedoch gilt und der Mieter es ausüben will, muss er die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen, wie es der Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem ursprünglichen Käufer vorsieht. Zu beachten ist außerdem die bereits erwähnte Zweimonatsfrist, die mit der Mitteilung des Vermieters über den Verkauf der Wohnung beginnt und innerhalb derer sich die Mieter entscheiden müssen, ob sie ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen wollen oder nicht.

Was müssen Verkäufer bezüglich des Vorkaufsrechts beachten?

Wenn eine Eigentumswohnung nach der Aufteilung zum ersten Mal verkauft wird, muss der Verkäufer nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags den Mieter darüber informieren und ihn auf die Möglichkeit hinweisen, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Dafür ist es notwendig, dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen sowie ihn auf die Zweimonatsfrist (bei umgewandelten Sozialwohnungen beträgt die Frist sechs Monate) hinzuweisen. Unterlässt es der Eigentümer, den Mieter dahingehend zu informieren, kann der Mieter später gegebenenfalls Schadensersatz fordern.

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