Wohninvestments in Deutschland Q4 2017

Transaktionsvolumen 2017 von rund 16,4 Milliarden Euro

  • Deutsche Investoren dominieren den Markt
  • Kleinteiliges Transaktionsgeschehen
  • Steigendes Preisniveau für Wohnimmobilien

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt für das gesamte Jahr 2017 beträgt etwa 16,4 Milliarden Euro. Das sind rund 18 Prozent mehr als das Gesamtvolumen des Vorjahres mit 13,88 Milliarden Euro. Die Anzahl gehandelter Wohneinheiten reduzierte sich um etwa 19 Prozent, von circa 143.000 Wohneinheiten 2016 auf rund 116.000 im Jahr 2017. Damit ist das Gesamttransaktionsvolumen 2017 nach dem Rekordjahr 2015 das zweithöchste seit 2007.

„Der Wohninvestmentmarkt 2017 in Deutschland lässt drei Trends erkennen. Das stark gestiegene Transaktionsvolumen bei einer deutlich rückläufigen Zahl gehandelter Wohneinheiten weist auf einen kräftigen Preisanstieg hin. Es gab wenige großvolumige Deals, dafür hat die Zahl kleinteiliger Deals zugenommen. Schließlich ist ein starkes Volumen an Projektdeals zu verzeichnen. Die Ursache liegt im knapper werdenden Angebot an auf dem Markt befindlichen Bestandsimmobilien“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Deutsche Investoren dominieren Wohnungsmarkt

Der Wohninvestmentmarkt wurde 2017 deutlich von deutschen Investoren dominiert. Sie tätigten 82 Prozent der Käufe mit einem Volumen von etwa 13,4 Milliarden Euro. Das ist eine deutliche Steigerung gegenüber 2016, als der Anteil deutscher Käufer bei nur rund 76 Prozent lag. Trotz des gesunkenen Anteils war die internationale Käuferschaft aufgrund einiger größerer Ankäufe am Markt durchaus präsent. Nennenswert sind aus dem 4. Quartal beispielsweise die Schweizer Peach Property AG, die circa 2.000 Wohneinheiten in Hessen, Thüringen und Nordrhein-Westfalen erworben hat, und die Empira AG mit einem Portfolioankauf von 120 Millionen Euro in Hamburg und Dresden.

Kleinteilige Transaktionen und hohe Preise

Der Trend der vergangenen Jahre zu kleineren Transaktionsvolumina und einer geringeren Zahl gehandelter Wohneinheiten pro Transaktion hat sich 2017 fortgesetzt. Im Durchschnitt betrug das Transaktionsvolumen 28,3 Millionen Euro bei 200 Wohneinheiten (2016: 34,3 Mio. EUR bei 354 Wohneinheiten; 2015: 50 Mio. EUR bei 769 Wohneinheiten). „Insgesamt beobachten wir eine zunehmende Kleinteiligkeit des Marktgeschehens bei steigenden Preisen“, sagt Jacke. Im gesamten Jahr 2017 wurde kein Deal mit mehr als 5.000 Wohneinheiten registriert. Deals mittlerer Größenordnung dominierten das Marktgeschehen. Auf die Größenordnung von 1.001 bis 5.000 Einheiten entfielen 40 Prozent aller Deals. 37 Prozent der Transaktionen umfassten zwischen 251 und 1.001 Einheiten.

Der Durchschnittspreis je gehandelter Wohneinheit betrug 2017 etwa 140.000 Euro bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.133 Euro. Gegenüber dem Vorjahr mit durchschnittlichen Kosten von 96.966 Euro pro Einheit und 1.446 Euro pro Quadratmeter ist somit ein Anstieg um knapp 44 Prozent beziehungsweise fast 48 Prozent zu verzeichnen. „Dieser deutliche Preisanstieg erklärt sich unter anderem mit dem weiterhin gestiegenen Anteil an Neubauprojekt-Deals“, sagt Jacke.

Nachfrage in B-Städten gestiegen

Mit rund 70 Prozent der gehandelten Wohneinheiten überwogen 2017 die Wohnimmobilienmärkte der B-Städte die der Top 7 Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart). Auf die Metropolen entfielen lediglich 30 Prozent der gehandelten Einheiten und damit fünf Prozent weniger als im Vorjahr (2016: B-Städte: 65 %; Metropolen: 35 %). Der Anteil der Metropolen am Gesamtumsatzvolumen hingegen fiel mit 41 Prozent oder rund 6,9 Milliarden Euro deutlich überproportional aus. Gegenüber 2016 hat sich der Anteil am Gesamtumsatzvolumen nur marginal erhöht (2016: Metropolen: 40 %). „Die stark gestiegenen Wohnimmobilienpreise in den Metropolen führen zu begrenzten Renditemöglichkeiten. Investoren weichen zunehmend in die B-Städte aus, wie auch im vergangenen Jahr schon zu beobachten war“, erläutert Jacke und ergänzt, „Der allgemeine Preisanstieg verteilt sich aber nicht mehr nur auf die Großstädte, sondern zeigt sich mittlerweile in der gesamten Marktbreite.“

Wohnimmobilienmarkt auch 2018 auf Wachstumskurs

Dr. Lübke & Kelber Research geht davon aus, dass trotz der in einigen Teilmärkten überhöhten Preisstruktur Wohnimmobilien auch 2018 eine beliebte Assetklasse bleiben werden. Hierfür sprechen zum einen sich verstärkende Entwicklungen des vergangenen Jahres, darunter die stetige Zunahme an Transaktionen von Projektentwicklungen und wachsende Investments in B-Städten. Zum anderen zeichnet sich ab, dass sich der Preisanstieg verlangsamt, sodass es zu Gewinnmitnahmeeffekten kommen kann, was sowohl die Angebotsseite des Marktes als auch das Transaktionsvolumen positiv beeinflussen kann.

„Der deutsche Wohnungsmarkt wird auch 2018 florieren. Die Nachfrage ist ungebremst. Das Interesse der Investoren richtet sich auf die gesamte Breite des Marktes, nicht nur auf Bestandsimmobilien in Metropolen. Der Mangel auf der Angebotsseite führt zu einer wachsenden Zahl an Projektentwicklungsinvestments. Die nach wie vor attraktiven Risiko-Rendite-Potenziale leiten Wohninvestments in die B-Städte. Es ist zu erwarten, dass das sehr gute Ergebnis 2017 auch 2018 fortgeschrieben wird“, prognostiziert Jacke.

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