Wohnungsmarkt Stuttgart: Im Kessel kaum noch Bauland

Wohnungsmarkt Stuttgart - Teamleiter Wohnimmobilien - Team - Dr. Lübke & Kelber

Wohnungsmarkt Stuttgart

Unter den deutschen Metropolen nimmt Stuttgart eine besondere Rolle ein: Die geografische Kesselform der Innenstadt sorgt dafür, dass nur begrenzt Bauland zur Verfügung steht. Projektentwickler und Gemeinden stellt dies vor große Herausforderungen. Verkäufern hingegen bieten sich vielfältige Chancen, findet Stephan Scheibe von Dr. Lübke & Kelber.


Herr Scheibe, wie bewerten Sie die Entwicklungen für den Wohnbereich im Stuttgarter Kessel?

Grundsätzlich wird im Bereich Geschosseigentum nach wie vor viel gebaut, die Anzahl der neu entstehenden Wohneinheiten hält sich mit dem Bedarf einigermaßen die Waage. Allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Die Miet- und Kaufpreise wachsen rasant, der Neubau zielt fast ausschließlich auf Anwohner mit höherem Einkommen ab, und der Standort wird immer unerschwinglicher für moderate Gehälter. Wohnen im und am Kessel ist inzwischen Luxus. Besonders gilt das für den Markt für Einfamilienhäuser. Stadtteile wie Killesberg oder Degerloch gehören nach wie vor zu den begehrtesten Wohnlagen, gefolgt von Gänsheide und anderen Aussichtslagen am Kesselrand. Offen gesagt: Wer den freien Blick über die Stadt möchte, muss dafür einiges auf den Tisch legen. Falls er überhaupt ein Angebot findet, denn der Markt ist genauso überzeichnet wie leergefegt – nach meiner Einschätzung ist er um zehn bis 20 Prozent zu hoch bewertet. Wer es erschwinglicher möchte, sollten in die Umgebung ziehen. Fünfzehn Autominuten vom Stadtkern entfernt pendeln sich die Preise wieder ein.


Aber man hört doch in so gut wie allen deutschen Städten von einer anhaltenden Wohnraumknappheit. Inwieweit unterscheiden sich die Entwicklungen in Stuttgart von denen in anderen Metropolen?

Es gibt zahlreiche Aspekte, die Stuttgart im Hinblick auf die Wohnungssituation zu einem Sonderfall machen. Zunächst einmal geografisch: Der Kessel ist begrenzt, es kann nicht ewig neu gebaut werden. Hinzu kommt, dass die Kommunen die Grundstücke relativ teuer an die Wohnentwickler verkauft haben. Letztere sind also mehr oder weniger gezwungen, diese Kosten über entsprechend höhere Kaufpreise weiterzugeben. Das erschwert den sozialverträglichen Wohnungsbau erheblich. Doch es müssen auch ausreichend bezahlbare Wohnungen entstehen, wenn sich die Sozialstruktur der Bewohner nicht deutlich umgestalten soll. Hinzu kommt die demografische Entwicklung wie in vielen anderen deutschen Städten – die aber hier auf die geografische Besonderheit des Kessels trifft. Und damit auf die Bestrebungen der Stadt, das Verkehrsaufkommen signifikant zu reduzieren. Die kommenden Fahrverbote für Dieselfahrzeuge sind ein Beispiel hierfür. Deshalb werden vor allem S-Bahn-nahe Immobilien zukünftig stärker gefragt sein. Im Gegensatz zu anderen Metropolen überwiegt zudem das Wohnsegment bei den Bestandsimmobilien deutlich: Es gibt nur wenige Gewerbeareale im Kessel, die für den Wohnbereich umgenutzt werden können.

 

Wenn ein Wachstum in die Breite unmöglich ist, wieso wird dann nicht stärker nachverdichtet?

Das horizontale Wachstum findet ja statt, aber vor allem im Geschossbau oder eben in der Umgebung. Aber die Kessellage stellt Kommune und Bauträger vor weitere Herausforderungen: In der Innenstadt weht der Wind schwächer als in anderen deutschen Städten. Das bedeutet gleichzeitig eine höhere Feinstaubbelastung. Eine freie Frischluftschneise ist für die Landeshauptstadt daher essenziell. Zu viele und zu hohe Wohnhochhäuser würden die Zirkulation beeinträchtigen. Deshalb kann Stuttgart nicht so stark in die Vertikale wachsen wie aktuell beispielsweise Frankfurt am Main. Jeder, der genau wie ich in der Umgebung wohnt und im Kessel arbeitet, spürt schon jetzt einen deutlichen Temperaturunterschied im Sommer zwischen den beiden Lagen. Eine zu starke Innenraumverdichtung würde das noch verstärken.

 

Wie lautet Ihr Fazit für Käufer und Verkäufer?

Für einige Käufer ist es sicherlich eine gute Alternative, in die Umgebung zu ziehen und von dort aus zu pendeln. Gerade Zugezogenen von außerhalb können wir oft vermitteln, dass es nicht immer Killesberg sein muss und es sich auch in anderen Teilen der Stadt gut leben lässt. Es ist wichtig, eine realistische Einschätzung zu geben, auf die der Kunde tatsächlich vertrauen kann. Niemandem ist mit falschen Vorstellungen geholfen. Für Verkäufer hingegen bieten sich aktuell fantastische Gelegenheiten. Sie profitieren von den Preisanstiegen und wer verkaufen möchte, sollte das in absehbarer Zeit tun. Aber auch hier rate ich vorher zur Beratung von einem Fachmann, der die schnelllebigen Entwicklungen an den lokalen Immobilienmärkten im Blick hat und eine fundierte Einschätzung geben kann.

Vielen Dank, Herr Scheibe.

Übersicht Experteninterviews

Living Stuttgart

Weitersagen: E-Mail Facebook Twitter LinkedIn Xing
Neuere
Ältere
Zurück

Kategorien

Themen

Zeitraum

Nichts gefunden?

Anfrage PR

Nachricht

Keine Daten ausgewählt