Immobilien mit Erbbaurecht: Eine Kaufalternative im hochpreisigen Umfeld?

Stephan Scheibe Bild - Dr. Lübke & Kelber GmbH - Living Stuttgart

„Das Erbbaurecht ist nicht für jeden die richtige Lösung“

Das Erbbaurecht stellt für Familien eine relativ günstige Möglichkeit dar, in die eigenen vier Wände zu kommen, da beim Kauf oder Bau eines Hauses die Erwerbskosten für das Grundstück entfallen. Welche Nachteile dabei aber zu bedenken sind, erläutert Stephan Scheibe, Teamleiter Wohnimmobilien in Stuttgart bei Dr. Lübke & Kelber.

Herr Scheibe, was spricht aus Käufersicht für eine Immobilie mit Erbbaurecht?

Der große Vorteil der Erbbaurechts ist, dass der Bau oder der Kauf eines Hauses im ersten Augenblick erschwinglicher und somit auch für Käufer mit geringerer Liquidität attraktiv ist. Da man das Grundstück nicht kaufen muss, trägt man nur die Kosten für das Gebäude selbst. Das bedeutet aber natürlich, dass einem der Grund und Boden nicht gehört, auf dem man lebt, sondern man nur ein Nutzungsrecht für eine bestimmte Laufzeit hat.

Was meinen Sie damit, dass der Immobilienkauf oder -bau mit Erbbaurecht „im ersten Augenblick“ erschwinglicher sei?

Einerseits muss man den Erbbauzins, quasi eine Art Miete für das Grundstück, einkalkulieren, der monatlich oder jährlich an den Grundstückseigentümer zu entrichten ist, jedoch frei verhandelt werden kann. In der Regel sind dies drei bis fünf Prozent des Grundstückswerts pro Jahr, der über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags – in der Regel 50 bis 99 Jahre – fällig wird. Zudem wird er meistens an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex zur Wertsicherung angepasst. Das summiert sich natürlich, außerdem ist man sehr unflexibel. In einem Niedrigzinsumfeld, wie wir es aktuell haben, ist der Erbbauzins in Summe immer eher teurer im direkten Vergleich zum klassischen Kauf. Bei hohen Zinsen ist die entsprechend eher im Vorteil.

Und andererseits?

Andererseits beobachten wir in der Praxis häufig, dass Banken den Immobilienkauf oder -bau mit Erbpacht nur sehr ungern finanzieren. Die finanzierende Bank kann sich schließlich nicht sicher sein, ob das Grundstück jemals ins Eigentum des Kreditnehmers übergehen wird. Oftmals ist vertraglich gar nicht geregelt, was am Ende der Pachtlaufzeit geschieht, ob man das Grundstück dann kaufen kann oder ob der ursprüngliche Eigentümer es behalten möchte. Das ist eine Unsicherheit, die viele Banken nicht mögen und sich bei der Finanzierung dann voll auf den Gebäudewert fokussieren.

Mit welchem Ergebnis?

Mit dem Ergebnis, dass Banken oft nur finanzieren, wenn man einen hohen Eigenkapitalanteil leistet. Es unterscheidet sich natürlich von Fall zu Fall, aber im Schnitt kann man schon sagen, dass man beim Kauf oder Bau mit Erbbaurecht einen höheren Eigenkapitalanteil leisten muss als bei einem „normalen“ Immobilienkauf.

Wenn man sich für eine Immobilie mit Erbbaurecht entscheidet, lebt man nicht auf dem eigenen Grundstück, sondern auf dem Grund und Boden eines anderen. Was bedeutet das in der Praxis?

Das bedeutet beispielsweise, dass man in der Regel nicht frei entscheiden kann, was auf dem Grundstück passiert. Man kann nicht einfach ein Gartenhäuschen bauen, sondern muss sich mit dem Grundstückseigentümer erst darüber verständigen. Man muss also bedenken, dass man nicht komplett unabhängig ist, was für viele ja ein wichtiges Kriterium für den Erwerb von Wohneigentum darstellt.

Warum sollte man sich dann überhaupt für eine Immobilie mit Erbbaurecht entscheiden?

Wie gesagt, die Anschaffungskosten sind günstiger, weil sie das Grundstück nicht kaufen müssen. Und für viele sind die Anschaffungskosten die größte Hürde auf dem Weg zum Eigenheim. Die Laufzeit des Erbbaurechts ist mit 50 bis 99 Jahren außerdem so lang, dass die meisten Immobilienkäufer das Ende der Laufzeit selbst nicht mehr erleben. Deshalb beschäftigen sich manche gar nicht erst mit der Frage, was nach dem Ende der Laufzeit mit Immobilie und Grundstück geschieht. Für die Erben könnte das aber natürlich zum Problem werden.

Warum bieten Grundstückseigentümer überhaupt das Erbbaurecht an, statt das Land ganz einfach zu verkaufen, wenn sie es selbst ja offenbar nicht benötigen?

Einerseits garantiert der Erbbauzins natürlich eine gewisse Rentabilität, schließlich setzt man 50 bis 99 Jahre lang sichere drei bis fünf Prozent um. Andererseits wird das Erbbaurecht vor allem von Kirchen und Kommunen angeboten, die durch diese Lösung ihr Land nicht endgültig abgeben müssen, aber dennoch eine soziale Aufgabe erfüllen, indem sie den Menschen den Einzug ins Eigenheim ermöglichen.

Ist aufgrund der steigenden Immobilienpreise ein Trend zum Erbbaurecht zu verzeichnen?

Kaum. Wenn so etwas angeboten wird, dann sind viele potenzielle Käufer zu Beginn noch euphorisch, weil sie eine Möglichkeit sehen, relativ günstig ins Eigenheim zu kommen. Wenn sie sich aber näher informieren, welche Pflichten und Einschränkungen mit der Erbpacht einhergehen, dann springen viele wieder ab. Das Erbbaurecht ist einfach nicht für jeden etwas – für manche stellt es die richtige Lösung dar, für die meisten aber nicht. Daran ändert auch die Entwicklung der Immobilienpreise nichts. Eine unsere letzten Immobilienverkäufe hat dies bestätigt:

Wir haben ein 174 Quadratmeter großes Niedrigenergiehaus in Stuttgart mit einem 92 Jahre währenden Erbbaurecht der Landeskirche für das 223 Quadratmeter große Grundstück vermittelt und knapp 4 Monate für die Vermarktung benötigt. Fast 400 Kaufinteressenten haben die Immobilie geprüft, aber nur rund 20 wollten sie besichtigen. Wir haben gemerkt, dass viele mit dem Thema Erbbaurecht noch nicht richtig umzugehen wissen.

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