Risiko-Rendite-Ranking 2015

Bonn, Fulda und Wolfsburg sind „hidden champions“ für Wohninvestments in Deutschland

  • München und Frankfurt erfordern niedrigste Risikozuschläge
  • Bonn, Fulda und Wolfsburg mit bestem Risiko-Rendite-Verhältnis
  • Gesamtmarkt bietet besonders attraktive Eigenkapitalrenditen durch optimale Finanzierungsvoraussetzungen und kleinteilige Exitstrategien

Bonn, Fulda und Wolfsburg weisen für wohnwirtschaftliche Investments aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Hier können Renditen erzielt werden, die deutlich über der erforderlichen Mindestrendite liegen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2015 der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Für insgesamt 110 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte, wurden die Bevölkerungsentwicklung, die sozioökonomische Entwicklung, der Wohnungsmarkt, die aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie die Nachfrage nach Wohnraum untersucht. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset und Transaction Manager Risikoscores, die mit den langfristig erzielbaren Renditen ins Verhältnis gesetzt wurden. „Ziel der Untersuchung war es, das Standortrisiko für Investoren richtig wiederzugeben. Erst so lässt sich erkennen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat eingepreist zu wissen“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.


Je nach Risikoscore wurden die Städte den Gruppen A++, A+, A und A- zugeordnet und daraus die erforderliche Mindestrendite gebildet.
Die unter Einsatz einer ausgewogenen langfristigen Finanzierung erzielbaren Eigenkapitalrenditen in Wolfsburg (Risikoscore A+), Fulda (A) und Bonn (A+) übersteigen dabei in dieser Reihenfolge die von Dr. Lübke & Kelber ermittelte Mindestrendite am deutlichsten – das heißt: An diesen Standorten offenbart das Ranking besonders vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse für Investoren. Vielerorts können zudem kleinteilige Exitstrategien wie etwa die Aufteilung von Portfolios in kleinere Wohnungsbestände zum Abverkauf an mehrere Investoren die Renditen nochmals positiv beeinflussen.

München und Frankfurt erfordern niedrigste Risikozuschläge

Für die Analyse ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge auf einen risikolosen Zins, die nötig sind, um das Investitionsrisiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins wurde auf Basis einer 10-jährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der letzten zehn Jahre zuzüglich Kaufnebenkosten ermittelt. Je nach Bundesland ergibt sich eine risikolose Zinsspanne von 3,15 bis 3,35 Prozent.München und Frankfurt sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die beiden Metropolen Risikozuschläge von 0,4 beziehungsweise 0,6 Prozentpunkten. „Bei Investments in solchen risikoärmeren und damit besonders begehrten Standorten sinkt die Rendite aber teilweise überproportional“, meint Ulrich Jacke, „das sehr knappe Angebot an diesen Standorten stößt auf eine besonders hohe Nachfrage, die die Preise steigen und die Rendite fallen lässt.“Auf den Plätzen drei und vier des Rankings führen Regensburg und Ingolstadt als erste der sogenannten B-Standorte das Feld an. Die von der Dr. Lübke & Kelber ermittelten Risikozuschläge betragen hier 0,9 beziehungsweise 1,0 Prozentpunkte, dicht gefolgt von Erlangen und Ludwigsburg (1,1 und 1,2 Prozentpunkte).

Mietbelastung versus Finanzierungsbelastung

In Rostock, Jena und Berlin fiel die durchschnittliche Haushaltsbelastung durch Bruttomieten im Ranking am höchsten aus. Die geringste Bruttomietbelastung findet sich hingegen in Heilbronn, Witten und Remscheid. Bei knapp unter zehn bis knapp über 30 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens bleibt die Bruttomietbelastung über das gesamte Spektrum der untersuchten Städte aber moderat. „Man muss sich schon fragen, was die geplante Mietpreisbremse unter diesem Gesichtspunkt bewirken soll“, bemerkt Jacke.

Die höchste Finanzierungsbelastung gemessen am Haushaltseinkommen findet sich in den Städten Tübingen, Freiburg, Berlin – die niedrigste in Bergisch Gladbach und Heilbronn. Die sich im Erwerbsfall ergebene Finanzierungsbelastung inklusive der Wohnnebenkosten war im Betrachtungszeitraum vielerorts vergleichbar oder sogar geringer als die Bruttomietbelastung, zumal die berücksichtigte Tilgungsleistung als Kapitalbildung gesehen werden muss.

Dieser wünschenswerten Vermögensbildung insbesondere zur Altersvorsoge wird jedoch durch geplante politische Maßnahmen ein Strich durch die Rechnung gemacht: „Mit dem Umwandlungsverbot wird es Mietern unmöglich gemacht, ihre eigene Wohnung zu kaufen, um so die Mietbelastung durch eine günstigere oder vergleichbare Finanzierungsbelastung abzulösen“, meint Jacke.

B-Städte eine dauerhafte Alternative für Wohninvestoren

„Nach wie vor stellen Investitionen in Wohnimmobilien wertstabile und liquiditätssichere Investments dar, die jedoch standortbezogene deutliche Renditeunterschiede aufzeigen“, erklärt Jacke. „Die Investoren sollten sich daher noch intensiver mit renditestärkeren Investitionsstandorten abseits der Top-7-Städte auseinandersetzen. Unter den ersten zehn Städten des ermittelten Risikorankings finden sich mittlerweile fünf Standorte, die nicht zu den Top-7-Städten zählen“, fasst Jacke zusammen: „Insbesondere im Hinblick auf das Risiko-Rendite-Verhältnis finden sich besonders lohnende Investments ebenso in B-Städten.“ Die „hidden champions“ Bonn, Fulda und Wolfsburg seien die Paradebeispiele.“Zu berücksichtigen ist jedoch, dass solche Märkte regelmäßig über weniger Liquidität verfügen und Investitionsgrößen eher im mittleren Segment aufzeigen. Auch ist der Marktzugang insbesondere für internationale Investoren schwieriger als in Top-7-Städten“, so Jacke. „Durch das Leistungsangebot erfahrener Asset Manager und Transaktionsberater mit bundesweitem Marktzugang können solche attraktiven Standorte erschlossen werden, vorausgesetzt, sie lassen angestrebte Investitions- und Exitstrategien dauerhaft realisierbar erscheinen.“

Das Risiko-Rendite-Ranking 2015 können Sie in unserem Research-Bereich bestellen (PDF-Datei, 38 Seiten).

Weitersagen: E-Mail Facebook Twitter LinkedIn Xing
Neuere
Ältere
Zurück

Kategorien

Themen

Zeitraum

Nichts gefunden?

Anfrage PR