Risiko-Rendite-Ranking 2018: Neue Hidden Champions

B-Städte* deutschlandweit attraktivste Wohninvestmentstandorte

  • Bestandsimmobilien: „Hidden Champions“ sind Fürth, Osnabrück und Lüneburg
  • Neubauimmobilien: „Hidden Champions“ sind Kempten, Fürth und Dresden
  • Wohninvestments an vielen Orten weiterhin rentabel – „ABBA“ weiterhin sinnvoll

Fürth, Lüneburg und Osnabrück weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Gleiches gilt für Neubauimmobilien in Kempten, Fürth und Dresden. Dort können Renditen erzielt werden, die deutlich über der jeweils von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen, in der das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt wird. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2018 der Dr. Lübke & Kelber GmbH für insgesamt 111 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.

„Der Wohninvestmentmarkt zeigt sich weiterhin in einer guten Verfassung. Das anhaltende Preiswachstum führt allerdings zu teils deutlichen Steigerungen der Kaufpreisfaktoren. Deshalb sollten Investoren die Renditen und die Risiken genau im Blick haben. Idealerweise sollte ein Investment eine möglichst hohe Rendite bei möglichst geringem Risiko aufweisen. Unsere Analyse stellt daher die derzeit an den Standorten zu erwartenden Objekt- bzw. Eigenkapitalrenditen den jeweiligen Standortrisiken gegenüber“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Transaktionsberater und Asset-Manager.

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,25 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Dabei konnten in fast allen der 111 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von teilweise deutlich über drei Prozent erzielt werden – und das sowohl im Bestands- wie auch im Neubausegment.

Bezogen auf die Differenz zwischen der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.

Die unter Einsatz einer ausgewogenen langfristigen Finanzierung erzielbaren Eigenkapitalrenditen von Bestandsobjekten in guten Lagen der Städte Fürth, Osnabrück und Lüneburg übersteigen am deutlichsten die von Dr. Lübke & Kelber ermittelte Mindestrendite. An diesen Standorten offenbart das Ranking besonders vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse für Investoren.

„Die ‚Hidden Champions‘ ergeben sich aus der Differenz der potenziell erzielbaren Eigenkapitalrendite und der von uns empfohlenen Mindestrendite, die vom Standortrisiko abhängt. Je höher die Differenz ausfällt, desto attraktiver ist der Investitionsstandort für die hier untersuchten wohnwirtschaftlichen Investitionen. Alle von uns ermittelten ‚Hidden Champions‘ sind B-Standorte. Hier zeigen sich abseits der Top-7-Städte noch besonders attraktive Investitionsstandorte mit einem sehr positiven Risiko-Rendite-Verhältnis“, erläutert Jacke.

„Gute Lagen in Fürth, Osnabrück und Lüneburg sowie mittleren Lagen in Erlangen, Karlsruhe und Osnabrück bieten Investoren bei Bestandsimmobilien deutschlandweit das beste Risiko-Rendite-Verhältnis“, so Jacke. „Im Neubausegment führen Kempten, Fürth und Dresden in guten Lagen sowie Fürth, Kempten und Landshut in mittleren das Feld an.“

München und Potsdam erfordern niedrigste Risikozuschläge

Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge, deren Wert sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie den aktuellen Miet- und Kaufpreisen speist. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, welche am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen.

Der risikolose Zins von 1,58 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Zuzüglich der Kaufnebenkosten ergibt sich daraus je nach Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes eine risikolose Zinsspanne zwischen 2,03 und 2,33 Prozent.

München und Potsdam sind dabei die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die beiden Standorte Risikozuschläge von 0,1 beziehungsweise 0,23 Prozentpunkten. Es folgen Frankfurt am Main sowie Landshut und Regensburg mit rund 0,4 Prozentpunkten.

Top-7-Städte in mittleren Lagen noch besonders rentabel

Die Top-7-Städte weisen im Risiko-Rendite-Ranking ein differenziertes Ergebnis auf. „Die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien im Bestand als auch im Neubau hat die Preisentwicklung in den Metropolen auf ein Niveau geführt, dass in gute Lagen häufig nur noch in Einzelfällen Investments mit auskömmlicher Risiko-Rendite-Relation realisieren läßt.

In den mittleren Lagen weisen hingegen alle Top-7-Städte positive Risiko-Rendite-Verhältnisse auf. Dort liegen die erzielbaren Renditen noch oberhalb der empfohlenen Mindestrendite. „In allen deutschen Metropolen sind in mittleren Lagen noch lohnenswerte Investitionen möglich. Der Wohnungs-Run der letzten Jahre hatte sich auf die Innenstadtlagen konzentriert. In den Außenlagen besteht daher noch preislicher Spielraum“, sagt Jacke.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass ein adäquater Ausgleich der durch Kaufpreisanstiege entstandenen geringeren Renditepotenziale über weiter steigende Mieten in vielen Lagen kaum noch darstellbar ist, da die vorhandenen Miethöhen bereits häufig an Belastungsgrenzen der Mieter stoßen bzw. sie überschreiten.

Vergleichbar ist die Situation im Wohnungsneubaubereich. “Fehlendes Bauland, lange Genehmigungsfristen und steigende Anforderungen insbesondere im energetischen Bereich, haben die Gesamtbaukosten immer stärker belastet, so dass Kaufpreise und Mieten kontinuierlich ansteigen mussten“, sagt Jacke und ergänzt: „Investoren sollten deshalb ganz genau prüfen, ob die der Gesamtkalkulation zu Grunde liegenden Verkaufspreise bzw. Mietansätze am jeweiligen Investitionsstandort tatsächlich dauerhaft zu realisieren sind.“

„ABBA“ mit Modifikationen weiterhin sinnvoll – Grunderwerbsteuerdifferenzen relevant für Investitionsentscheidung

Die Lageunterscheidung im Risiko-Rendite-Ranking weist ein überraschendes Ergebnis für die Großstädte außerhalb der Metropolen auf. „Während sich in den Top-7-Städten die Anlagestrategie A-Stadt und B-Lage bestätigt, es sich also in den tendenziell noch günstigeren Gebieten mit Entwicklungspotenzial lohnt zu investieren, weisen die sogenannten B-Städte sowohl in A- als auch B-Lagen gute Investmentpotenziale auf“, sagt Jacke. „Besonders auffällig ist, dass gerade die mittleren Lagen in den B-Städten gemessen am Standortrisiko die vorteilhaftesten Renditen aufweisen. Die ‚Hidden Champions‘ stellen dafür die beispielhafte Spitze des Eisbergs dar.“

Darüber hinaus ist der Einfluss der unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze in den verschiedenen Bundesländern deutlich erkennbar. Die besten Risiko-Rendite-Relationen weisen oftmals Städte in Bayern und Sachsen auf. „In diesen beiden Bundesländern wird der bundesweit niedrigste Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent erhoben. Das führt zu Renditevorteilen in diesen Bundesländern gegenüber beispielsweise Schleswig-Holstein, wo der Satz 6,5 Prozent beträgt. So landet Flensburg im Ranking der Neubauliegenschaften auf Platz 18. Würde der Satz bei 3,5 Prozent liegen, würde sich die Stadt auf Platz acht schieben und ein viel attraktiveres Investitionsbild abgeben“, sagt Jacke.

Wohnimmobilieninvestments in der Marktbreite weiterhin attraktiv

„Mit einer langfristig gesicherten Fremdfinanzierung bei den aktuell günstigen Zinsen sind weiterhin attraktive Eigenkapitalrenditen mit Bestands- wie auch mit Neubauimmobilieninvestments erzielbar“, fasst Jacke zusammen. „Vor allem in den Großstädten ist jedoch eine differenzierte Betrachtung empfehlenswert. Die guten Lagen sind oft schon zu teuer für risikoadäquate Investments.“

„Die Immobilienmärkte sind aufgrund der robusten wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland sehr stabil. Die Marktverfassung im Immobilieninvestmentgeschäft ist solide, Preisüberhitzungen können in der Breite des Marktes ausgeschlossen werden“, ergänzt Jacke.

„Der Mangel alternativer Investments wird die Entwicklung der Preise und Faktoren weiter prägen. Da mit einer breiten Zunahme des Angebots an Bestandsliegenschaften nicht zu rechnen ist, werden wir weiterhin konstante, aber verglichen mit den vergangenen Jahren geringere Preissteigerungen erleben“, so Jacke.

Die Analyse weist insbesondere für B-Städte die vorteilhaftesten Risiko-Rendite-Verhältnisse auf. Allerdings sollten Investoren verstärkt auf die Rahmenbedingungen achten und die Opportunitäten nicht überschätzen. „Die Attraktivität der B-Städte ergibt sich vor allem im Vergleich mit den quasi leergefegten Metropolen. Sofern die wirtschaftliche und demografische Entwicklung sowie der niedrige Zinsatz anhalten, bieten sie sehr interessante Investmentmöglichkeiten. Allerdings sind diese Märkte häufig zu klein, um große Veränderungen der Rahmenbedingungen absorbieren zu können. Daher ist es ratsam, sich in solchen Standorten auf Investitionen in guten Lagen mit langfristig guten Vermietungsperspektiven zu konzentrieren “, fasst Jacke zusammen.

* Alle untersuchten Städte außer den Top-7 Städten

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