Risiko-Rendite-Ranking 2019: B-Städte im Fokus

B-Städte deutschlandweit weiterhin erfolgversprechendste Wohninvestmentstandorte

• Umland der Metropolen mit geringem Risiko, aber höherem Potenzial
• B-Städte mit niedrigeren Rückschlagrisiken im Vergleich zu Großstädten

Lüneburg, Fürth und Pforzheim weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Gleiches gilt für Neubauimmobilien in Fürth, Kempten und Bamberg. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über der jeweils von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen, in der das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt wird. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2019 der Dr. Lübke & Kelber GmbH für insgesamt 111 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.

„Der Trend der vergangenen Jahre setzt sich fort. Prosperierende B-Städte weisen weiterhin sehr gute Konditionen für Wohninvestments auf. Sie laufen den Top-7-Städten den Rang ab. Wirkliche ‚Hidden Champions‘ gibt es nicht mehr, allerdings ist das Umland der Metropolen immer stärker im Kommen“, stellt Marc Sahling, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Transaktionsberater und Asset-Manager, fest. „Städte im Umfeld der Metropolen, wie Landshut, Potsdam, Darmstadt oder Fürth, haben häufig ein ähnlich geringes Stadtrisiko wie ihre größeren Nachbarn, bieten gleichzeitig aber höhere Potenziale und bessere Renditeaussichten. Das liegt hauptsächlich an den niedrigeren Miet- beziehungsweise Kaufpreisen, die zu Bewegungen aus den Metropolen in die Umlandgemeinden führen. Hinzu kommt die oftmals höhere Lebensqualität im Umland gegenüber dem Ballungszentrum“, ergänzt Sahling.

Landshut und München erfordern niedrigste Risikozuschläge

Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge, deren Wert sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie den aktuellen Miet- und Kaufpreisen speist. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, welche am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen.

Der risikolose Zins von 1,08 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Zuzüglich der Kaufnebenkosten ergibt sich daraus je nach Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes eine risikolose Zinsspanne zwischen 1,53 und 1,83 Prozent.

Landshut und München sind dabei die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Das erste Mal seit Auflage des Dr. Lübke & Kelber Risiko-Rendite-Rankings liegt München nicht mehr auf dem Spitzenplatz.

„Abgesehen von den besseren Risiko-Rendite-Relationen scheinen Investments an B-Standorten gegenüber den A-Städten derzeit auch mit niedrigeren Rückschlagrisiken punkten zu können. Grund dafür ist die aktuelle politische Willensbildung in den Metropolen, die zu erhöhten Unsicherheiten für wohnwirtschaftliche Investments führt – als Beispiel sei hier der Berliner Mietendeckel genannt“, erläutert Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Top-7-Städte in mittleren Lagen weiterhin rentabel

Die Top-7-Städte weisen im Risiko-Rendite-Ranking auch in diesem Jahr ein differenziertes Ergebnis auf. Die anhaltend starke Nachfrage nach Wohnimmobilien im Bestand und Neubau hat die Preisentwicklung in den Metropolen auf ein Niveau geführt, das in guten Lagen zwar noch Investments mit auskömmlicher Risiko-Rendite-Relation realisieren lässt, diese aber kaum noch Spielraum nach oben offen lassen.

In den mittleren Lagen weisen hingegen alle Top-7-Städte positive Risiko-Rendite-Verhältnisse auf. Dort liegen die erzielbaren Renditen noch oberhalb der empfohlenen Mindestrendite. „Die deutschen Metropolen weisen in mittleren Lagen noch lohnenswerte Investitionsopportunitäten auf. Der Wohnungs-Run der vergangenen Jahre hat sich auf die Innenlagen konzentriert. Deshalb besteht in den Außenlagen noch Luft nach oben“, sagt Behrendt.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass ein adäquater Ausgleich der durch Kaufpreisanstiege entstandenen geringeren Renditepotenziale über weiter steigende Mieten in vielen Lagen kaum noch darstellbar ist, da die vorhandenen Miethöhen bereits häufig an Belastungsgrenzen der Mieter stoßen beziehungsweise sie überschreiten.

Wohnimmobilieninvestments in der Marktbreite weiterhin attraktiv

„Mit einer langfristig gesicherten Fremdfinanzierung bei den aktuell günstigen Zinsen sind weiterhin attraktive Eigenkapitalrenditen mit Bestands- wie auch mit Neubauimmobilieninvestments erzielbar“, erläutert Behrendt. „Vor allem in den Großstädten ist jedoch eine differenzierte Betrachtung empfehlenswert. Die guten Lagen sind oft schon zu teuer um wertsteigernde Investments durchzuführen.“

„Die B-Städte profitieren von Ausweichbewegungen aus den Metropolen. Grund sind die niedrigen Belastungsquoten bei vergleichbar gleichen Verdienstmöglichkeiten. Das führt in B-Städten zu positiven Bevölkerungswachstumsprognosen sowie besseren Wachstumspotenzialen bei Mieten und Kaufpreisen. Dadurch bleiben die Standorte nicht nur für Mieter, sondern durch den weiterhin hohen Bedarf auch für Investoren attraktiv“, fasst Sahling zusammen.

Auch für das kommende Jahr geht Lübke & Kelber davon aus, dass die positiven Investmentmöglichkeiten in diesen Städten wegen des niedrigen Zinsniveaus, der weiter anhaltenden Sogwirkung der Ballungsräume sowie eine nach wie vor nicht ausreichende Neubautätigkeit weiter anhalten werden.

Über das Risiko-Rendite-Ranking:

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,25 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Dabei konnten in fast allen der 111 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von teilweise deutlich über drei Prozent erzielt werden – und das sowohl im Bestands- wie auch im Neubausegment.

Bezogen auf die Differenz zwischen der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite, ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.

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