Risiko-Rendite-Ranking 2020: B-Städte hoch attraktiv

  • Städte in Peripherie der Metropolen mit besten Risiko-Rendite-Verhältnissen
  • Geringstes Investitionsrisiko in B-Städten in Bayern und Baden-Württemberg

Pforzheim, Kaiserslautern und Lüneburg weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Gleiches gilt für Neubauimmobilien in Landshut, Fürth und Bamberg. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die am deutlichsten über der jeweils von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen, in der das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt wird. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Ranking 2020 der Dr. Lübke & Kelber GmbH für insgesamt 111 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.

„Wohninvestments erweisen sich auch während der Corona-Pandemie als rentables Asset für institutionelle Anleger. Teilweise ist auf dem Investmentmarkt sogar eine noch höhere Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten in Wohnimmobiien zu sehen. Dabei setzt sich der Trend zu B-Lagen der vergangenen Jahre fort. Auch bei den Mieten lassen sich robuste, wenn auch etwas langsamere Anstiege beobachten“, stellt Marc Sahling, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Transaktionsberater und Asset-Manager, fest. „Prosperierende B-Städte im Umfeld der Metropolen weisen die besten Konditionen auf und dürften sogar zu den Gewinnern der Krise zählen. Denn mit der flächendeckenden Verbreitung von Remote-Working-Modellen sind mehr Menschen bereit, längere Arbeitwege in Kauf zu nehmen. Das wird die positive Entwicklung von Mittel- und Universitätsstädten in Ballungsräumen, die bereits in den vergangenen Jahren von Preisdifferenzen profitiert haben, weiter beschleunigen, sowohl als Wohn- wie auch Wohninvestmentstandorte“, ergänzt Sahling.

Landshut und Regensburg erfordern niedrigste Risikozuschläge

Für jede untersuchte Stadt ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge, deren Wert sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie den aktuellen Miet- und Kaufpreisen speist. Zuzüglich des risikolosen Zinses ergeben diese Risikozuschläge die empfohlene Mindestrendite, welche am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 0,74 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.
Landshut und Regensburg sind dabei die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. München, das noch bis 2018 auf dem Spitzenplatz lag, befindet sich auf dem dritten Platz.
„Unter den zehn risikoärmsten Städten befinden sich nur noch drei Top-7-Städte, München, Frankfurt am Main und Stuttgart. Dabei ist das Investitionsrisiko in den Metropolen kaum gestiegen, sondern B-Standorte mit guten Wachstumsperspektiven wie Leipzig, Heilbronn und Landshut haben ihre Risikowerte deutlich verbessert. Zu den größten Gewinnern des vergangenen Jahres zählen Städte in Bayern und Baden-Württemberg“, erläutert Dr. Stefan Behrendt, Senior Research Analyst der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Top-7-Städte im Mittelfeld

Die Top-7-Städte kommen bei den Risiko-Rendite-Betrachtungen nicht über das Mittelfeld hinaus. Immobilieninvestments in Bestandsliegenschaften sind dort häufig schon so teuer, dass die erzielbaren Renditen die empfohlene Mindestrendite nur noch geringfügig übertreffen. In Stuttgart und München sind bei Bestandskäufen diese Relationen aufgrund des hohen Mietniveaus noch auf einem rentierlichen Niveau. Im Neubausegment sind die Risiko-Rendite-Relationen in allen sieben Metropolen gestiegen. Hamburg, Stuttgart und München weisen dabei die besten Werte auf und reihen sich im Risiko-Rendite-Ranking 2020 in das Mittelfeld ein. Auch die anderen vier Städte bieten Renditen über der empfohlene Mindestrendite, bewegen sich aber am Ende des Rankings.

Wohnimmobilieninvestments in der Marktbreite weiterhin attraktiv

„In der Breite des Markts sind aufgrund des langfristig gesicherten günstigen Finanzierungsumfelds nach wie vor attraktive Eigenkapitalrenditen möglich. Die empfohlene Mindestrendite ist sogar an fast allen Standorten und Lagen erzielbar“, erläutert Behrendt.

„Die B-Städte profitieren von den Abwanderungstendenzen der vergangenen Jahre aus den Top-7-Städten. Viele Städte im Umfeld der Metropolen haben sich zu attraktiven Wirtschaftsstandorten entwickelt, bieten aber gleichzeitig häufig ein höheres Maß an Lebensqualität und geringere Belastungsquoten. Die coronabedingte Flexiblisierung des Arbeitsplatzes wird den Zuzug ins Umland weiter befördern. Von daher ist dort noch mit Wachstumspotenzial für Bevölkerung, Miet- und Kaufpreise zu rechnen. Wohnungswirtschaftliche Investments werden sich auch in Zukunft an vielen deutschen Standorten lohnen“, fasst Sahling zusammen.

Auch für das kommende Jahr geht Dr. Lübke & Kelber davon aus, dass die positiven Investmentmöglichkeiten in diesen Städten wegen des niedrigen Zinsniveaus, der weiter anhaltenden Sogwirkung der Ballungsräume sowie einer nach wie vor nicht ausreichenden Neubautätigkeit weiter anhalten werden.

Über das Risiko-Rendite-Ranking:

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking 2020 zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 0,74 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Dabei konnten in fast allen der 111 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von teilweise deutlich über drei Prozent erzielt werden – und das sowohl im Bestands- wie auch im Neubausegment. Bezogen auf die Differenz zwischen der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite, ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.

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