Risiko-Rendite-Ranking Norddeutschland 2018

Osnabrück, Lüneburg und Delmenhorst sind „hidden champions“ für Wohninvestments in Norddeutschland

  • Hamburg, Lüneburg und Oldenburg mit geringstem Standortrisiko
  • Osnabrück, Lüneburg und Delmenhorst attraktivste Standorte für Bestandsinvestments
  • Lüneburg, Oldenburg und Flensburg attraktivste Standorte für Neubauinvestments

Osnabrück, Lüneburg und Delmenhorst weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Norddeutschland auf. Dasselbe gilt in puncto Neubauimmobilien für Lüneburg, Oldenburg und Flensburg. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des diesjährigen Risiko-Rendite-Rankings Norddeutschland 2018 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 18 Städte[1] in Norddeutschland untersucht wurden.

„Hamburg als einzige norddeutsche ‚A-Stadt‘ verspricht aufgrund seiner Prosperität sowie der überregionalen und internationalen Bedeutung ein sicheres Investment. Allerdings haben der hohe Nachfragedruck und die anhaltende Preisdynamik in den vergangenen Jahren die Renditechancen überproportional gemindert“, sagt Boris Groth, Head of Residential. „Renditeorientierte Anleger sollten sich daher intensiv mit Investitionsstandorten abseits des ‚Mainstreams‘ auseinandersetzen und Standorte wählen, die ein vertretbares Risiko bei möglichst hohen Renditeerwartungen aufweisen. Bei Investments ist es heutzutage wichtiger denn je, die ‚hidden champions‘ zu identifizieren.“

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,25 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. Hierbei zeigt sich, dass mit Ausnahme von Haburg in allen der 18 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von vier Prozent und mehr erzielbar sind – sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment.

Aus der Differenz der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Norddeutschland. Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Osnabrück, Lüneburg und Delmenhorst bei Bestandsimmobilien sowie Lüneburg, Oldenburg und Flensburg bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die am deutlichsten über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. In den guten Lagen Hamburgs lassen sich dagegen sowohl im Bestands- als auch Neubausegment nur Renditen erzielen, die nur knapp über der empfohlenen Mindestrenditen liegen. In Lübeck wird im Bestandssegment in den guten Lagen sogar die Mindestrendite gar nicht mehr erreicht.

Risiko-Rendite-Ranking Norddeutschland 2018 Hidden Champions - Dr. Lübke & Kelber

Risiko-Rendite-Ranking Norddeutschland 2018 Hidden Champions – Dr. Lübke & Kelber

Niedrigstes Risiko in Hamburg, Lüneburg und Oldenburg

Für die Studie entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset- und Transaction-Manager aus Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt sowie der aktuellen Miet- und Kaufpreisentwicklungen Risiko-Scores. Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt. „Diese sollte bei Investments mindestens erzielt werden, um das Standortrisiko abzusichern“, erläutert Groth.

Hamburg, Lüneburg und Oldenburg sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die drei Städte Risikozuschläge von 0,6 Prozentpunkten für Hamburg und 0,8 Prozentpunkten für Lüneburg und Oldenburg. „Die hierauf folgenden Städte bergen weiter zunehmende Standortrisiken für Wohninvestments, zum Beispiel aufgrund demografischer oder sozioökonomischer Entwicklungen beziehungsweise aufgrund prognostizierter Wohnungsmarkt- oder Nachfragedynamiken“, sagt Groth. Schlusslichter sind Wilhelmshaven mit 2,5 Prozentpunkten und Salzgitter mit 2,6 Prozentpunkten Risikoaufschlag.

Mieten oder finanzieren: Was ist vorteilhafter?

In 12 der 18 analysierten Städte in Norddeutschland führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Bestandseigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung zu einer teils deutlich niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. In Wilhelmshaven beispielsweise liegt die Differenz bei rund als 3,1 Prozentpunkten, in Neumünster bei rund 3,0 Prozentpunkten und in Salzgitter bei 2,7 Prozentpunkten. In den übrigen sechs untersuchten Städten ergibt sich ein entgegengesetztes Bild, insbesondere in Hamburg. In der Hansestadt liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung fünf Prozentpunkte über der vergleichbaren Mietbelastung. Anders sieht es im Neubausegment aus. „Lediglich in Salzgitter, Neumünster und Delmenhorst zeigt sich der Erwerb beziehungsweise die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einer Anmietung einer vergleichbaren Wohnung als Vorteilhaft“, erläutert Groth. „Vor allem in Hannover, Lübeck und Wilhelmshaven führt dagegen eine Anmietung einer Neubauwohnung gegenüber dem Erwerb selbiger zu niedrigeren laufenden Belastungen.“

Norddeutschland attraktiv für Wohninvestments

„Unter Einsatz einer angemessenen, langfristig gesicherten Fremdfinanzierungsquote bieten die Märkte für Investoren nach wie vor an fast allen Standorten erzielbare Eigenkapitalrenditen sowohl im Bestands- als auch Neubausegment an, die die unterschiedlichen Anforderungen an die ‚Risikoeinpreisung‘ ausreichend berücksichtigen“, meint Groth. „Die Analyse zeigt, dass insbesondere bei vielen B-Standorten sehr vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse bestehen, die dem Investor attraktive Investitionspotentiale bieten.“

[1] Braunschweig, Bremen, Bremerhaven, Delmenhorst, Flensburg, Göttingen, Hamburg, Hannover, Hildesheim, Kiel, Lübeck, Lüneburg, Neumünster, Oldenburg, Osnabrück, Salzgitter, Wilhelmshaven, Wolfsburg

Dr. Lübke & Kelber Research

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