Risiko-Rendite-Ranking Nordrhein-Westfalen 2017

Bonn, Bielefeld und Gütersloh sind „hidden champions“ für Wohninvestments in Nordrhein-Westfalen

  • Bonn, Bielefeld und Bergisch-Gladbach mit bestem Risiko-Rendite-Wert bei Bestandsimmobilien
  • Bielefeld, Gütersloh und Paderborn besonders attraktiv für Neubauinvestments
  • Düsseldorf, Köln und Bonn mit geringstem Standortrisiko

Bonn, Bielefeld und Bergisch-Gladbach weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Nordrhein-Westfalen auf. Dasselbe gilt für Bielefeld, Gütersloh und Paderborn bei Neubauimmobilien. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 31 Städte¹ in Nordrhein-Westfalen untersucht wurden. Dafür sind Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum mit einbezogen worden. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset und Transaction Manager Risikoscores. Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt. Christian Dillenberger, Head of Residential Nordrhein-Westfalen, zum aktuellen Ranking: „Ziel unserer jährlichen Untersuchung ist eine differenzierte Einschätzung der Risiken und Renditemöglichkeiten für jeden Standort. Nur so lässt sich einordnen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat einzupreisen. Und nur so können Investoren potentielle Investmentstandorte identifizieren.“

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. Hierbei zeigt sich, dass in fast allen der 31 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von über vier Prozentpunkten erzielbar sind – sowohl im Bestands- als auch Neubausegment.

Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Bonn, Bielefeld und Bergisch-Gladbach bei Bestandsimmobilien sowie  Bielefeld, Gütersloh und Paderborn bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. Insgesamt ist festzustellen, dass die Risiko-Rendite-Werte der guten Lagen sich einen knappen Prozentpunkt unter den Werten der mittleren Lagen bewegen.

Risiko-Rendite-Ranking Nordrhein-Westfalen 2017, hidden champions Bestandsimmobilien, Dr. Lübke & Kelber

HIDDEN CHAMPIONS 2017 – BESTAND

Risiko-Rendite-Ranking Nordrhein-Westfalen 2017, hidden champions Neubau, Dr. Lübke & Kelber

HIDDEN CHAMPIONS 2017 – NEUBAU

Niedrigstes Risiko in Düsseldorf, Köln und Bonn

Düsseldorf, Köln und Bonn gefolgt von Münster sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die ersten beiden Städte Risikozuschläge von 0,6 Prozentpunkten, 0,7 Prozentpunkte für Bonn und 0,8 Prozentpunkte für Münster. Schlusslichter im Risiko-Ranking sind Gelsenkirchen mit 2,7 und Hagen mit 2,8 Prozentpunkten Risikozuschlag.

Anmietung von Bestandswohnungen nur in Düsseldorf wirtschaftlicher als Erwerb

In allen untersuchten Städten in Nordrhein-Westfalen führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Bestand inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. Einzig in Düsseldorf liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung 1,4 Prozentpunkte über der vergleichbaren Mietbelastung. Anders sieht es im Neubausegment aus. Lediglich in Siegen, Dortmund, Witten und Mühlheim an der Ruhr lohnt sich der Erwerb im Vergleich mit den Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung. In Köln und Düsseldorf dagegen ist die Anmietung mit rund fünf respektive acht Prozentpunkten günstiger als der Erwerb einer Wohnung. „Im Ergebnis zeigt sich, dass trotz der preislichen Dynamik der letzten Zeit sich der Kauf einer Wohnung, insbesondere vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus für die Altersvorsorge, an einzelnen Standorten empfiehlt. Allerdings gibt es viele Fälle, wo eine Anmietung aufgrund der stark gestiegenen Kaufpreise wirtschaftlich sinnvoller sein kann. Zusätzlich könnte sich die Vorteilhaftigkeit weiter in Richtung des Erwerbs verschieben, falls die von einigen Parteien angedachte Reduzierung der Grunderwerbssteuer tatsächlich umgesetzt würde und befürchtete Auswirkungen auf daraus resultierende weitere Preisanstiege ausblieben. Dieses mögliche Szenario wurde in der aktuellen Analyse jedoch nicht berücksichtigt“, erläutert Dillenberger.

Günstiges Umfeld für Wohninvestments in Nordrhein-Westfalen

„Düsseldorf und Köln bieten aufgrund ihrer Prosperität sowie der überregionalen und teils internationalen Bedeutung ein sicheres Investment und damit einhergehend ein geringeres Investitionsrisiko. Allerdings hat die Nachfragekonkurrenz in den vergangenen Jahren Druck auf die Preise ausgeübt und die Renditemöglichkeiten verringert. Investoren sei daher ein genauer Blick auf die B-Städte in Nordrhein-Westfalen empfohlen. Vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung sind Eigenkapitalrenditen möglich, die über die von uns empfohlene Mindestrendite hinausgehen“, meint Dillenberger.

¹ Aachen, Bergisch Gladbach, Bielefeld, Bochum, Bonn, Bottrop, Dortmund, Duisburg, Düsseldorf, Essen, Gelsenkirchen, Gütersloh, Hagen, Hamm, Herne, Köln, Krefeld, Leverkusen, Moers, Mülheim an der Ruhr, Münster, Mönchengladbach, Neuss, Oberhausen, Paderborn, Recklinghausen, Remscheid, Siegen, Solingen, Witten, Wuppertal

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