Wohninvestments in Deutschland Q1 2018

Außergewöhnlicher Jahresauftakt: Transaktionsvolumen Q1/2018 von über acht Milliarden Euro

  • Große Portfoliodeals – Vonovia übernimmt Buwog – hoher Anteil von Neubauprojektdeals
  • Quadratmeterpreise steigen weiter
  • Zwei große Ankäufe internationaler Investoren in Studentenapartmentkomplexe

Im ersten Quartal 2018 startete der deutsche Wohninvestmentmarkt mit einem außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumen von rund 8,07 Milliarden Euro. Gegenüber dem ersten Quartal 2017 handelt es sich um ein Plus von rund 260 Prozent. Großen Anteil an diesem Ergebnis hatte die Buwog-Übernahme durch die Vonovia AG. Der Transaktionswert der deutschen Liegenschaften beläuft sich auf rund 2,9 Milliarden Euro. Selbst ohne diesen Deal ist das Quartalsergebnis mit 5,17 Milliarden Euro ungewöhnlich stark ausgefallen. Dr. Lübke & Kelber Research erfasste zwischen Januar und März 2018 insgesamt 147 Transaktionen, dabei wurden rund 54.000 Wohnungen gehandelt. (Vorjahreszeitraum: 100 Deals und 25.200 Wohneinheiten).

Der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien war zum Jahresanfang von einigen mittelgroßen und einem großen Deal geprägt. An erster Stelle steht die Übernahme von 75 Prozent Anteile der Buwog durch die Vonovia AG für knapp 5,2 Milliarden Euro. Der deutsche Immobilienbestand der Buwog umfasst 27.000 Einheiten. Damit ist diese Transaktion allein für knapp die Hälfte der im ersten Quartal 2018 gehandelten Einheiten verantwortlich. Die nächstgrößere Transaktion ist der Ankauf eines Portfolios von knapp 2.000 Einheiten im Ruhrgebiet durch Proprium Capital Partners und die Forte Gruppe. Des Weiteren hat der singapurische Staatsfonds GIC ein Portfolio von 1.900 Einheiten im Segment des studentischen Wohnen in Berlin, Hamburg und Frankfurt erworben.

Deutsche Investoren weiterhin marktbeherrschend

Das Investitionsvolumen deutscher Investoren im ersten Quartal 2018 liegt bei rund 6,5 Milliarden Euro. Damit prägen sie mit 81 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen das Marktgeschehen. Internationale Investoren belegen mit einem Volumen von rund 1,54 Milliarden Euro einen Marktanteil von rund 19 Prozent.

„Internationale Investoren sind weiterhin fast ausschließlich in den Metropolregionen engagiert. Ohne die Buwog-Übernahme läge der ausländische Anteil am Transaktionsgeschehen zwar bei 32 Prozent, zu dem recht hohen Volumen ausländischer Ankäufe trugen im ersten Quartal aber vor allem zwei Portfolioankäufe im Segment der Mikrowohnungen und Apartments für Studierende bei“, erklärt Jacke.

Wohnungs- und Quadratmeterpreis gestiegen

Der durchschnittliche Preis je gehandelter Wohneinheit lag im ersten Quartal 2018 bei rund 149.500 Euro, das ist ungefähr das Niveau der letzten 2 Quartale aus 2017. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis betrug 2.300 Euro. „Die Buwog-Übernahme verzerrt den Preisdurchschnitt. Aufgrund einer großen Zahl an Projektdeals in den Metropolen und steigender Preise in großstadtnahen Lagen liegt das allgemeine Preisniveau deutlich höher“, sagt Jacke.

Das durchschnittliche Transaktionsvolumen je Deal betrug rund 54,9 Millionen Euro und liegt damit deutlich höher als im Vorjahresquartal (Q1 2017: 30,7 Millionen Euro).

„Inzwischen führen die aus dem hohen Preisniveau für Bestandsliegenschaften entstandenen außerordentlichen Gewinnmitnahmepotentiale zunehmend zu Verkäufen. Dieses vergrößerte Angebot reicht aber nach wie vor nicht aus, die enorme Nachfrage vollständig zu befriedigen. Daher kann auch im Laufe des Jahres 2018 weiterhin mit leichten Preisanstiegen gerechnet werden. Der starke Preisanstieg aus 2017 wird sich jedoch aufgrund des bereits bestehenden geringen Renditeniveaus sowie der sich Anfang des Jahres 2018 leicht erhöhten Fremdfinanzierungsbedingen nicht fortsetzen“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Wohnimmobilienmarkt 2018 in guter Verfassung

Für das gesamte Jahr 2018 geht Dr. Lübke & Kelber Research davon aus, dass sich das Transaktionsgeschehen auf dem Wohnimmobilienmarkt auf einem hohen Niveau stabilisiert. Es werden weitere größere Portfolioverkäufe und Übernahmen erwartet. Bis zur Jahresmitte könnte das Transaktionsvolumen 10 Milliarden Euro überschreiten, bis zum Jahresende vielleicht sogar an die 20 Milliarden Euro heranreichen (2017: 16,4 Milliarden Euro). „Die Assetklasse Wohnen ist weiterhin sehr beliebt. Die Angebotsknappheit in den A-Städten und zunehmend auch B-Städten treibt die Preisentwicklung voran. Transaktionstätigkeit sowie Investitionen in Projektentwicklungen werden deshalb weiter zunehmen“, sagt Jacke.

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